廣州收樓后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未取得竣工驗收備案表能索賠嗎？

  張靜律師解答：可以，取得竣工驗收備案表是法定的交樓條件，即使合同約定不需要提供，或者購房者已事實上收樓，仍可以起訴賠償。

判z決書節(jié)選：

法z院認為:關(guān)于御某公司是否應(yīng)承擔逾期交房違約責任的問題。雙方在買賣合同第十二條、第十五條及附件七補充協(xié)議第十條、第十三條對房屋交付條件進行了約定,雖然御某公司在2015年12月31日前已取得上述約定中需提供的文件,樊買家也確認在約定的交樓時間前已符合約定的交樓條件,但御某公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》,取得竣工驗收備案表為法定的交付條件,故案涉房屋于2016年1月22日才滿樓條件。根據(jù)合同約定,御某公司應(yīng)當在2015年12月31日前向樊買家交付房屋,因此,御某公司存在逾期交房的行為。

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廣州收樓時以質(zhì)量問題為由拒絕收樓可以嗎？

  張靜律師解答：不可以，一般的質(zhì)量問題不足以拒絕收樓，開發(fā)商只承擔維修責任。除非是重大的質(zhì)量問題，如整棟樓的主體質(zhì)量有問題，才可以拒絕收樓。而實踐中，只要開發(fā)商取得了竣工驗收備案表，都沒有主體質(zhì)量問題。

第二,關(guān)于羅買家主張的商品房預(yù)售合同及裝修合同解除的問題。一是商品房預(yù)售合同解除的問題。根據(jù)銀某公司提交的涉案樓宇竣工驗收備案表及通水、通電、通氣、通郵證據(jù)顯示,涉案房屋事實上于2019年7月12日符合法定和約定的交付條件,由于商品房預(yù)售合同約定的交樓時間為2019年1月31日,銀某公司的行為構(gòu)成遲延交樓,應(yīng)承擔違約責任。銀某公司于2019年7月14日向羅買家發(fā)出《收樓通知書》,羅買家確認于2019年7月16日收到,并于2019年7月20日前往涉案房屋進行收樓。上述時間距離合同約定的交樓時間均逾期不超過180日,根據(jù)商品房預(yù)售合同第十四條的約定,涉案商品房預(yù)售合同的解除條件尚未成就,羅買家不享有約定的合同解除權(quán)。雖羅買家在涉案房屋交接時提出質(zhì)量異議,但系房屋的質(zhì)量瑕疵問題,羅買家也已要求銀某公司進行維修整改,結(jié)合商品房預(yù)售合同補充協(xié)議第三條關(guān)于“銀某公司履行維修及保修責任的,不視作延期交樓,羅買家不得拒絕接受該商品房”的約定,故羅買家于2019年7月20日提出的關(guān)于質(zhì)量瑕疵的異議不能成為拒絕收樓的正當理由。

廣州開發(fā)商逾期交樓的違約金封頂條款有效嗎？

  張靜律師解答：不一定有效，法z院可以調(diào)整違約金金額。如下面這個案件，法z院就認為違約金太低了，調(diào)高了。

案例介紹：

小陳與某開發(fā)公司簽訂房屋買賣合同，購買開發(fā)公司開發(fā)的某樓盤商品房（下稱案涉房屋）。按合同約定，開發(fā)公司應(yīng)當在2017年12月31日前將案涉房屋交付小陳使用。雙方在合同中約定如果逾期交付房屋，開發(fā)公司應(yīng)自本合同約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.01%的標準向小陳支付違約金，但違約金總額不超過總房價款的2%。合同簽訂后，小陳按照合同約定向開發(fā)公司付清了全部購房款350萬元。但案涉房屋至二審開庭之日未取得竣工驗收備案，開發(fā)公司亦一直未通知小陳收樓。于是，小陳起訴至一審法z院，要求開發(fā)公司支付逾期交付違約金，同時以商品房買賣合同屬于格式合同，約定的違約金明顯低于其損失為由，要求突破違約金不超過總房款2%的“封頂線”。本案爭議焦點為：逾期交付房屋，違約金應(yīng)否以總房款的2%為限？

一審法z院認為，雙方當事人在商品房買賣合同中明確約定逾期交付違約金計算標準且違約金總額不超過2%，遂判z決：1、開發(fā)公司向小陳支付逾期交付違約金70000元；2、駁回小陳的其他訴z訟請求。

廣州中院二審認為，違約金“封頂”顯然違反公平原則和誠實信用原則，明顯不足以彌補買受人損失，應(yīng)對違約金計算標準予以酌情調(diào)整，遂變更一審判z決第z一項為：開發(fā)公司向小陳支付逾期交付違約金189350元。