廣州購買經(jīng)濟(jì)社名下的小產(chǎn)權(quán)房糾紛，賣家是村民還是經(jīng)濟(jì)社？

  張靜律師解答：賣家仍是村民，此類案件中由于房屋仍登記在經(jīng)濟(jì)社名下，法z院也會發(fā)函詢問經(jīng)濟(jì)社的意見。經(jīng)濟(jì)社的意見一般都是不主張產(chǎn)權(quán)，這樣就不影響審理。如下面這個(gè)案件，買家就提出賣家不是產(chǎn)權(quán)人，沒有訴z訟資格，法z院就不支持其主張。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于衛(wèi)賣家是否具備本案原告的主體資格問題。羅買家上訴主張,涉案房屋是羅買家以衛(wèi)賣家的名義向?yàn)r滘經(jīng)濟(jì)社購買的,羅買家支付了全部價(jià)款并實(shí)際入住,故羅買家是涉案房屋的實(shí)際所有人?！斗课葙I賣合同》實(shí)際是羅買家與瀝滘經(jīng)濟(jì)社簽訂的,且涉案《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》z記載的權(quán)屬人也是瀝滘經(jīng)濟(jì)社而非衛(wèi)賣家,故衛(wèi)賣家不是本案適格的原告,不具備本案的訴z訟主體資格。對此本院認(rèn)為:1.衛(wèi)賣家是涉案《房屋買賣合同》及《協(xié)議書》合同一方當(dāng)事人。瀝滘經(jīng)濟(jì)社也確認(rèn),涉案房產(chǎn)內(nèi)部登記在衛(wèi)賣家名下。根據(jù)合同相對性原則,衛(wèi)賣家具備提起本案訴z訟的形式要件;2.衛(wèi)賣家系名義購房人還是實(shí)際購房人,是否對涉案房屋享有所有權(quán),均應(yīng)通過實(shí)體審查方可確認(rèn)。衛(wèi)賣家是否具備本案原告的主體資格,屬程序問題。即便衛(wèi)賣家不是涉案房屋的實(shí)際購房人,也仍然享有訴z訟的權(quán)利;3.衛(wèi)賣家具有完全民事行為能力,本案所涉民事法律關(guān)系與衛(wèi)賣家有關(guān),衛(wèi)賣家有權(quán)提起本案訴z訟。綜上,羅買家關(guān)于衛(wèi)賣家不具備本案原告訴z訟主體資格的主張理由不能成立,本院不予支持。

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廣州九幾年簽訂的宅基地買賣合同有效嗎？

  張靜律師解答：無效。只要沒有辦理宅基地證更名，就全部無效，不管是哪年簽訂的買賣合同.我國1990年之前民間還可以辦理宅基地過戶（不限戶z口在本村），但法律從沒有明確規(guī)定說宅基地房可以買賣。所以實(shí)踐中，如果1990年前買的宅基地并辦理了過戶的，法z院就默認(rèn)合同有效。如沒有辦理過戶的，則全部為無效合同。

判z決書節(jié)選:

關(guān)于涉訟《房屋轉(zhuǎn)讓合約》的效力認(rèn)定問題?！段餀?quán)法》百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！鄙嬖A《房屋轉(zhuǎn)讓合約》簽訂于1992年,一審判z決引用的《土地管理法》第六十三條規(guī)定系該法1998年修正版的規(guī)定,屬于適用法律不當(dāng),本院予以糾正。然而,根據(jù)1988年修正的《土地管理法》第二條關(guān)于“中華人民共和國實(shí)行土地的公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵z占、買賣或者以其他形式非z法轉(zhuǎn)讓土地。”及第三十八條第三款關(guān)于“出賣、出租住房后再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)?！敝?guī)定,可以看到法律對于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一直保持禁止性的規(guī)定。宅基地使用權(quán)是一種以身份為基礎(chǔ)的權(quán)利,其權(quán)利的主體具有特定性,即于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,宅基地使用權(quán)的這一權(quán)利屬性并未因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā返扔嘘P(guān)法律的修改而發(fā)生變更。因此,村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員宅基地上房屋合建的,合同無效。依據(jù)“房地一致”的原則,一審法z院在實(shí)體上認(rèn)定涉訟《房屋轉(zhuǎn)讓合約》為無效合同正確,本院予以確認(rèn)。

廣州宅基地買賣協(xié)議無效后，賣家能起訴買家支付租金嗎？

   張靜律師解答：不可以，法z院不會支持。

《買賣宅基房協(xié)議》無效,雙方因合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還,有過錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失。李賣家交付房屋給羅買家使用是基于買賣關(guān)系而非租賃,且羅買家取得房產(chǎn)使用權(quán)時(shí)李賣家也獲得了對價(jià)的款項(xiàng),期間雙方均對對方交付的財(cái)物進(jìn)行占有使用,按公平原則,李賣家再要求羅買家另行支付占用期間的租金顯然有悖于公平。故李賣家提出反訴要求羅買家支付從交付之日至2019年7月21日期間的占用費(fèi)依據(jù)不足,法z院不予支持。