營銷人員一方面要準確預測需求盡量減少變數(shù)；另一方面，要對生產(chǎn)環(huán)節(jié)了如指掌，在關(guān)鍵性節(jié)點之前及時根據(jù)市場信息調(diào)整定位與策略；一方面要在市場同類產(chǎn)品中盡可能追求更高的銷售價格；另一方面要對成本構(gòu)成和各項主要支出的市場價格有著充分了解，充分考慮到選擇不同的產(chǎn)品方向帶來的成本變化；在提高客戶關(guān)系價值、客戶忠誠度、消費忠誠度和企業(yè)運行效率的同時提高企業(yè)自身的營銷控制能力。還要面對那些很難說不會遇到的問題，比如說在木已成舟之后找出成本相對較低的產(chǎn)品修改可行性方案。因此說，房地產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)與生產(chǎn)環(huán)節(jié)密不可分。

許多營銷的理念和工具初是來自快速消費品行業(yè)面對的一些實際問題。其他的工具則來自于耐用產(chǎn)品行業(yè)（無論是面向消費者的還是面向企業(yè)的）、日用品行業(yè)和服務(wù)業(yè)。

由STP(市場細分segmentation，目標市場選擇targeting，和定位poitioning)理論和4P（產(chǎn)品Product，價格Price，地點Place，促銷Promotion）理論構(gòu)成的營銷學理論框架可以幫助我們分析任何市場、產(chǎn)品和服務(wù)。使窘迫中的顧客留下一句“隨便看看”后，便惶惶然匆匆離去是銷售心理把握不當而造成的。

對產(chǎn)品的態(tài)度會決定銷售人員業(yè)績的高低。銷售人員認可公司的同時，也應(yīng)該認可公司的產(chǎn)品。對產(chǎn)品的和對自己的自信是分不開的。如果銷售人員認可公司產(chǎn)品，那么在與客戶的互動溝通之中，會有效地傳達給客戶這樣充滿自信，從而能順利地說服顧客。 要做到對產(chǎn)品持有正確的態(tài)度，銷售人員需要在產(chǎn)品專業(yè)知識方面狠下功夫，了解產(chǎn)品具有的全部優(yōu)點，了解產(chǎn)品符合顧客需要的各種特點。找出顧客的需求，并將顧客的需求與產(chǎn)品的優(yōu)點密切結(jié)合，說服顧客進行購買。作為一名普通的消費者，筆者同大多數(shù)女性具有共同的愛好--逛商店。成功的銷售人員能夠不斷地找出公司產(chǎn)品的眾多優(yōu)點，充分滿足顧客的需求。

銷售陳述妙趣橫生，吸引潛在客戶。如同工程學從諸如物理學、化學等基礎(chǔ)學科中汲取營養(yǎng)一樣，營銷學也植根于幾門基礎(chǔ)學科，包括經(jīng)濟學、心理學、社會學、組織科學和決策科學等。 產(chǎn)品陳述需要遵循注意力、興趣、渴望以及行動的原則。除了針對銷售對象的需要，展示你的產(chǎn)品所具有的優(yōu)越性和價值外，你還必須使銷售陳述變得生動有趣，充分調(diào)動你的形體語言，而的形體語言技巧之一是微笑。 通過提問、試用產(chǎn)品、產(chǎn)品演示等方法激發(fā)客戶參與到銷售陳述中來，通過讓潛在客戶的參與，你會抓住客戶的注意力，減少客戶對購買的不確定性和抵觸情緒。事實上，使買方積極地描述利益比你描述相同的內(nèi)容而賣方消極地聽效果更好。