?物業(yè)管理公司了解業(yè)戶就是尋找市場

物業(yè)管理公司是服務的提供者，其服務對象主要是物業(yè)區(qū)域的物業(yè)產(chǎn)權人（業(yè)主）和物業(yè)使用人（租戶或其他住戶），我們統(tǒng)稱為業(yè)戶，他們是服務的接受者，是物業(yè)管理公司的顧客，物業(yè)管理公司要實施服務營銷，創(chuàng)造更多的顧客，就首先要了解業(yè)戶，了解其構成、需求及其消費動機與消費習慣，然后才能進行有針對性的服務營銷策劃。

了解業(yè)戶的過程也是一個市場調(diào)研、市場細分，即尋找市場的過程，通過對業(yè)戶的了解，特別是對業(yè)戶需要、期望與需求的了解，對業(yè)戶效用、價值與滿足的了解，你就能知道業(yè)戶滿意什么樣的服務產(chǎn)品，進而找到服務營銷的目標市場與經(jīng)營對策。

解決物業(yè)管理問題的對策。

1、 物業(yè)管理不是保姆。從目前物業(yè)狀況來看，物管企業(yè)無外乎有三種類型，一種是由開發(fā)商組建成立，二種是由房管部門轉化而來的，三種是企、事業(yè)單位房改后組建的，或是其他原因臨時“搭建”的。這三種機構，約束性較大，管理機制陳舊，嚴重影響競爭力，沒有真正走向市場。所以說，仍然是上個世紀的產(chǎn)物。盡管物管企業(yè)開展了一些服務，業(yè)主仍感到不太滿意。再說，信息時代的到來，高科技的迅速發(fā)展，光靠簡單的“服務”能滿足業(yè)主的需求嗎？物管企業(yè)應脫胎換骨，打破原物管模式，建立新型的物業(yè)管理服務體系和二十一世紀的市場物管新機制，才是出路。

2、 物業(yè)管理應“以人為本”，加強自身素質建設?！叭嗽诃h(huán)境中，環(huán)境改造人”。未來的小區(qū)、社區(qū)乃至整座城市，人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。物業(yè)管理的規(guī)律是“以人為本”，不但要為業(yè)主搞好服務，還要為業(yè)主營造一種氛圍，創(chuàng)造一種境界?！耙匀藶楸尽?，我的看法，物業(yè)管理需要現(xiàn)代裝備。一是物質裝備——運用高新技術服務；二是物業(yè)人員知識性強——有超前的意識；三是物業(yè)人員具有深層次管理能力——挖掘出為業(yè)主服務的潛力。

當前物業(yè)公司發(fā)展的兩個主要戰(zhàn)略分別歸納為大資管和大運營。

在諸多經(jīng)濟發(fā)展的趨勢中，消費升級和產(chǎn)業(yè)升級是我們不可忽略的兩個時代特征。從行業(yè)所處的時代背景出發(fā)，這兩種發(fā)展方向分別對應了產(chǎn)業(yè)升級和消費升級這兩種趨勢。大運營的典型公司是碧桂園服務，借由大量橫向和縱向的并購，不斷豐富管理業(yè)態(tài)和服務內(nèi)容，并借此切入更大范圍的城市運營服務領域。大資管的典型公司是永升生活服務，更多是探索住戶潛在的消費場景，挖掘新的服務需求，堅決執(zhí)行品牌戰(zhàn)略來打造長期護城河。

地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的特點是行業(yè)規(guī)模大、細分領域多、產(chǎn)業(yè)鏈條長，具有誕生平臺型巨型公司的土壤。

我們認為，大運營路線的物業(yè)公司上限更高，大資管路線的物業(yè)公司需要關注品牌優(yōu)勢。對于有可能成長為平臺型公司的物管公司和已經(jīng)形成品牌護城河或者注重打造品牌的物管公司，可以給到更高的估值。重點公司可以關注：碧桂園服務、保利物業(yè)、招商積余、永升生活服務、綠城服務。

商業(yè)物業(yè)保潔指對商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務業(yè)使用的建筑場所的保潔，包括購物廣場、百貨商店、商店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等場所的物業(yè)保潔。工業(yè)物業(yè)保潔：工業(yè)物業(yè)保潔主要是對工業(yè)廠房和高新技術廠房以及相關的研究與發(fā)展用房及倉庫等場所的保潔。其他物業(yè)保潔;其他物業(yè)保潔是指對除了上述物業(yè)種類以外的物業(yè)，主要包括高爾夫場、加油站、飛機場、車站、港口、高速公路、橋梁，隧道等物業(yè)的保潔。