廣州土地和房屋的所有人不同如z何執(zhí)行拍賣？

    “房地一體”原則體現(xiàn)在我國《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔(dān)z保法》等多部法律法規(guī)中，明確要求土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)必須一并處分。

律師解答：針對土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同權(quán)利主體情形，我國法律規(guī)定“房地一體”原則，房和地必須一并處分。因此，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)應(yīng)一并拍賣，可分別評估土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的價值，確定總體價格及兩者的價格比，對屬于案外人的財產(chǎn)，將拍賣成交款按比例返還。那么，如何證明該租賃合同虛z假呢，可從以下五個方面判定當(dāng)事人之間的租賃合同關(guān)系真?zhèn)危浩湟?，租金的支付方式。法z院處置后，兩項權(quán)利終歸屬同一主體。

廣州購買法z院拍賣的房屋后，居住的人不肯搬怎么辦？

    近幾個月，我市陸續(xù)有住房進行拍賣，而且數(shù)量還不少，拍賣的房產(chǎn)價格往往比市場低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。但與在市場上購買新房和二手房相比，參加拍賣會購買房產(chǎn)標(biāo)的可能具有更多的不確定因素。

老人不肯搬，他該怎么辦？

市民張某如愿以償以比市場價要低近20%的價格競拍獲得了一套法z院處置的市區(qū)住宅，歡歡喜喜和家人前去接收房子時，卻發(fā)現(xiàn)里面居然還住著老人。老人死活不肯搬遷，讓張某有房卻無法自用。另外，即使執(zhí)行申請人不是抵z押權(quán)人，也不影響房屋的拍賣，只要將拍賣所得錢款支付給抵z押權(quán)人，就同樣視為已通過拍賣實現(xiàn)抵z押權(quán)。鑒于老人上了年紀(jì)，執(zhí)行人員也不宜采用強制手段，結(jié)果就這么僵持下來了。而張某在拍賣前并未仔細查閱資料和實地了解，事后發(fā)現(xiàn)后悔不已，只好找律師咨詢。

律師介紹，張某因?qū)ε馁u流程不甚了解，也未進行現(xiàn)場查看，對拍賣行提供的有關(guān)拍賣物的文件資料沒有仔細查閱，便簽署了有關(guān)文件，根據(jù)簽署的內(nèi)容，視為其已行使了查閱、了解拍賣物的權(quán)利，已知悉拍賣物的瑕疵，認(rèn)可拍賣物的現(xiàn)狀。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請法z院強制執(zhí)行。于是，法官與張某進行充分的溝通，并告知作偽z證的法律后果，張某當(dāng)庭承認(rèn)作為提起執(zhí)行異議的證據(jù)的該份租賃合同是不真實的，是唐某為了規(guī)避執(zhí)行而故意為之，真實的租賃合同是抵z押之后簽訂的。建議購買此類房屋之前，先聘請律師做一個房產(chǎn)情況調(diào)查，搞清楚因為什z么原因拍賣，現(xiàn)在房屋居住人的情況等后再決定是否購買。

廣州買法z院拍賣房要注意哪些問題?

　　律師解答：擔(dān)心房子“貨不對板”?準(zhǔn)備工作一定要做足。拍賣信息通常通過媒體公告進行發(fā)布，全國人民法z院資產(chǎn)網(wǎng)也會有相關(guān)匯總。

　　找到“心水”房子后，一定要到現(xiàn)場看房，了解房屋產(chǎn)權(quán)使用年限、房屋質(zhì)量、原業(yè)主是否遷出、租賃是否到期等。曾有市民在房產(chǎn)過戶后碰到原業(yè)主拒不執(zhí)行的情況，雖然后可通過法z院強制實行來維護購房者權(quán)益，但過程比較麻煩。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請法z院強制執(zhí)行。此外，競拍前要了解房屋是否存在費用拖欠情況，如稅費、土地出讓費、物業(yè)管理費、水電費等，這部分費用在拍賣前并不會公布，終由購房者承擔(dān)。

　　想知道房子筍不筍，光看起拍價還不行。拍下一套房產(chǎn)，購房者除了要承擔(dān)拍賣價外，還要算上二手房稅費、拍賣行傭金和其他欠費。判z決書節(jié)選：法z院認(rèn)為，陳某是案涉房屋的所有權(quán)人，其享有收益及處分權(quán)等物權(quán)。其中，二手房稅費包括1.5%的契稅，房產(chǎn)未滿5年需交5.5%營業(yè)稅、交增值部分20%個人所得稅;傭金費一般按拍賣價的5%~10%算;其他費用指房屋之前欠下的物管費、水電費等。有些房產(chǎn)如果以前沒有過戶，還要繳交兩次過戶費用。