廣州簽訂二手房買賣合同后，買家能更換貸z款人嗎？

  律師解答：不能，貸z款人必須與合同簽訂人一致。

判z決書節(jié)選：

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是案涉房屋買賣不能的責(zé)任在于誰。從訴辯雙方的陳述以及原審法z院查明的事實(shí)可知，潘某是與李某簽訂案涉房屋的買賣合同，但案涉房屋銀z行同貸書上的購房人是劉某，而非李某。其實(shí)，無論是報(bào)低交易價(jià)格逃避交易稅費(fèi)還是報(bào)高交易價(jià)格騙取貸z款而簽訂金額不一致的網(wǎng)簽合同，都還是以真實(shí)履行的三方合同為準(zhǔn)。因李某單方面以劉某名義辦理了案涉房屋的銀z行同貸書，與雙方房屋買賣合同實(shí)際約定的購房人不一致，在此情況下，潘某提出不同意將案涉房屋出售給劉某，要求李某一次性付款或者以李某名義貸z款，李某接受了一次性付款的條件，同時(shí)要求過戶當(dāng)天潘某將案涉房屋交付，潘某認(rèn)為過戶當(dāng)天無法交付案涉房屋，故雙方未能一致協(xié)商，導(dǎo)致房屋買賣合同未能履行及本案訴z訟。本院認(rèn)為，案涉房屋買賣合同如按約履行，并不存在爭議，只是因?yàn)槔钅硢畏矫嬉詣⒛趁x辦理案涉房屋的貸z款合同，與合同約定相悖，故雙方需就案涉房屋的買賣條件重新協(xié)商，雖然李某同意了潘某一次性付款的要求，但同時(shí)提出要求過戶當(dāng)天收樓，而潘某則認(rèn)為過戶當(dāng)天無法交樓，可見系雙方未能就買賣合同的交易條件重新達(dá)成一致，導(dǎo)致買賣履行不能，該履行不能的原因不能歸責(zé)于任何一方，判z決解除雙方買賣合同，潘某退還李某定金50000元。

廣州借名買房沒簽協(xié)議能起訴過戶嗎？

  律師解答：除非有相關(guān)證據(jù)證明是借名買房，否則如果對方否認(rèn)，即便房款是你付的，也只能要求返還房款，屬于債務(wù)糾紛，法z院不會(huì)支持過戶。

本院認(rèn)為，根據(jù)房管部門出具的《廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記查冊表》記載，涉案房屋廣州市海珠區(qū)東曉南路英豪一街X號X房的產(chǎn)權(quán)人為馮某。劉某在本案中主張涉案房屋是馬某借用馮某的名義購買，但首期房款、按揭款均為馬某、劉某支付，涉案房屋的實(shí)際購買人為馬某、劉某，馮某只是出名人，馮某對此均不予確認(rèn)。關(guān)于馬某、劉某與馮某雙方有否對借名買房、借名登記進(jìn)行約定或有否證據(jù)證明借名買房、借名登記的事實(shí)，根據(jù)劉某一、二審提交的證據(jù)，首先，馬某、劉某與馮某沒有簽訂借名買房、借名登記的書面協(xié)議，其次，現(xiàn)有證據(jù)也不足以證明馬某、劉某與馮某對涉案房屋的借名買房、借名登記、歸屬進(jìn)行約定，也不足以證明借名買房、借名登記的事實(shí)。《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行。因此，劉某主張馬某和劉某借用馮某的名義購買房屋、請求馮某將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記至劉某名下，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，理由不成立，本院不予支持。至于購買涉案房屋的資金來源，屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，本案不予調(diào)處，劉某可另行主張。

廣州二手房買賣做高網(wǎng)簽價(jià)格后，首期款支付起爭議怎么辦？

律師解答：二手房買家為了提高貸z款金額而做高網(wǎng)簽價(jià)格，隨后如果對首期款的支付金額發(fā)生爭議的話，如果雙方無法達(dá)成一致，賣家起訴解除合同的話，法z院一般會(huì)支持。如下面這個(gè)案件，法官就判z決解除合同，退回定金，互不承擔(dān)違約責(zé)任。

案例解析：

　　買家小李通過中介公司介紹，終看中了業(yè)主王某的房屋，約定價(jià)格在160萬元，簽訂合同的時(shí)候支付4萬元定金，然后首期款44萬在交易遞件當(dāng)天支付，剩余的樓款112萬元通過銀z行按揭支付。在簽訂買賣合同后，小李即支付定金4萬元。一時(shí)間拿出44萬首期款對于小李來說確實(shí)有點(diǎn)困難，但是房子的確又是很滿意，以為湊湊就可以湊出首付款，出于減少支付首期款的考慮，小李要求中介公司協(xié)助制作交易價(jià)格為190萬元的網(wǎng)簽合同，準(zhǔn)備申請133萬元的貸z款。如雙方?jīng)]有直接溝通，都是通過中介溝通，則雙方與中介溝通的錄音也可以作為證據(jù)。中介公司知道后予以明確拒絕。于是，小李私z下與業(yè)主王某通過自行交易的方式制作網(wǎng)簽合同。

　　后來，在辦理遞件過戶手續(xù)時(shí)，業(yè)主王某要求小李按合同支付44萬元首期款。小李認(rèn)為在制作網(wǎng)簽合同的時(shí)候已與業(yè)主王某說明，有133萬元通過銀z行貸z款支付，加上先前支付的4萬元定金，只要再支付23萬元首期款就可以了。業(yè)主王某認(rèn)為其只同意小王按190萬元制作網(wǎng)簽合同的建議，并不同意按23萬元支付首期款，根據(jù)合同約定，應(yīng)按44萬元支付，在收到銀z行貸z款后，多出部分返還小王。吳某在簽訂后及時(shí)通知于某取消交易，于某執(zhí)意交付定金存在一定的主管過錯(cuò)，吳某訴求撤銷合同，本院予以支持。小王認(rèn)為這樣有風(fēng)險(xiǎn)，不同意業(yè)主的意見，而且如果業(yè)主王某不履行合同，則按合同約定向其追討房價(jià)10%的違約金作為賠償。由于雙方意見爭持不下，雙方按合同約定向廣州仲裁委z員會(huì)提起仲裁解決。

在廣州，限貸政策規(guī)定，購房首期款z低比例為30%，所以小李的首期付款應(yīng)該是48萬元，但是因?yàn)樾±畹囊粫r(shí)錯(cuò)誤想法，買賣雙方通過虛報(bào)交易價(jià)格以獲取銀z行133萬元同貸書，其實(shí)是違反了廣州市房屋限貸政策的規(guī)定，雙方均負(fù)有不可推卸的責(zé)任，故仲裁支持業(yè)主王某退回小李支付的定金解除合同，不支持小李向王某主張的房屋價(jià)格10%的違約賠償。至于購買涉案房屋的資金來源，屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，本案不予調(diào)處，劉某可另行主張。

廣州二手房買賣糾紛，先起訴繼續(xù)履行，再起訴解除合同算重復(fù)起訴嗎？

  張律師解答：不算，這是不同的訴z訟請求，不構(gòu)成重復(fù)起訴。比如下面這個(gè)案件，賣家違約不賣，買家先起訴繼續(xù)履行，后因不能一次性付款，法z院駁回其訴z訟請求，其又起訴解除合同支付違約金，法z院就支持了。而事實(shí)上：賣方在2013年9月9日到10日間、買方在2013年9月12日才補(bǔ)齊相關(guān)資料，雙方均有遲延，買方至少比賣方又拖后2日。其實(shí)買家也是走了冤枉路，當(dāng)初第z一次起訴的時(shí)候法z院一般會(huì)釋明，能一次性付款的才會(huì)支持繼續(xù)履行，但法z院釋明后買家仍不肯變更訴z訟請求，法z院只能駁回其繼續(xù)履行的訴z訟請求了。所以建議當(dāng)事人還說多聽律師意見，不要固執(zhí)己見，以免增添訴累。

判z決書節(jié)選：

文某主張李某提起本案訴z訟屬于重復(fù)起訴的問題?！秡高人民z法z院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴z訟法〉的解釋》第二百四十七條規(guī)定“當(dāng)事人就已經(jīng)提起訴z訟的事項(xiàng)在訴z訟過程中或者裁判生效后再次起訴，同時(shí)符合下列條件的，構(gòu)成重復(fù)起訴：（一）后訴與前訴的當(dāng)事人相同；（二）后訴與前訴的訴z訟標(biāo)的相同；（三）后訴與前訴的訴z訟請求相同，或者后訴的訴z訟請求實(shí)質(zhì)上否定前訴裁判結(jié)果。當(dāng)事人重復(fù)起訴的，裁定不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。”本案中，李某訴請解除涉案《房地產(chǎn)買賣合同》、由文某返還定金、支付違約金等；而（2017）粵0183民初X號案中，李某訴請文某繼續(xù)履行z《房地產(chǎn)買賣合同》、協(xié)助辦理過戶手續(xù)、支付遲延履行違約金。據(jù)此，雖本案與（2018）粵0118民初X號案當(dāng)事人相同，訴z訟標(biāo)的相同，但兩案訴z訟請求明顯存在差別，故李某提起本案訴z訟并不構(gòu)成重復(fù)訴z訟。律師解答：除非有相關(guān)證據(jù)證明是借名買房，否則如果對方否認(rèn)，即便房款是你付的，也只能要求返還房款，屬于債務(wù)糾紛，法z院不會(huì)支持過戶。