“買賣不破租賃”規(guī)則是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承返還租賃物。我國(guó)的合同法及相關(guān)解釋之所以明確規(guī)定了該規(guī)則，主要是考慮到在租賃關(guān)系中，特別是對(duì)于房屋租賃而言，承往往因不具備自有住房，經(jīng)濟(jì)上困難而需要租賃房屋，處于弱勢(shì)地位，對(duì)其予以適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，使其租賃關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定是必要的，這種保護(hù)有利于社會(huì)的穩(wěn)定。

【律師提醒】

本案的案由屬于商品房買賣糾紛之訴，并不是環(huán)境污染侵權(quán)之訴，不須討論環(huán)境污染責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，因此開(kāi)發(fā)商認(rèn)為其不是噪聲污染的加害者的抗辯理由是不能成立的。作為開(kāi)發(fā)商，在進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)小區(qū)的位置事先考慮噪聲影響，并提出相應(yīng)的設(shè)計(jì)要求，這是其作為賣方的義務(wù)。當(dāng)然，本案中如果開(kāi)發(fā)商事后能夠與立交橋的主管單位協(xié)商，通過(guò)加設(shè)隔音設(shè)施降低交通噪聲，使小區(qū)住宅內(nèi)的噪聲降低到不影響居住的范圍，則也就可能不會(huì)退房了。

對(duì)于房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問(wèn)題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。

如果出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房人可自行或者委托他人修復(fù)，然后要求出賣人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失等。此種情況下，購(gòu)房人一般沒(méi)有必要自行委托進(jìn)屋質(zhì)量鑒定，徒增維權(quán)成本。

對(duì)于可能屬于主體結(jié)構(gòu)方面的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人可以首先通過(guò)房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋問(wèn)題進(jìn)行檢測(cè)，明確房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題的性質(zhì)和原因，并通過(guò)拍照或者房屋檢測(cè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)記錄的方式固定房屋受損的證據(jù)。在房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告出臺(tái)后，根據(jù)質(zhì)量問(wèn)題的性質(zhì)決定處理方式，如果已構(gòu)成主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題或者認(rèn)為即使修復(fù)也嚴(yán)重影響居住使用的，可以要求解除合同并賠償損失。如果是一般質(zhì)量問(wèn)題，則可以開(kāi)發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。