廣州買拍賣房后，租客拿出長(zhǎng)期租賃合同有效嗎？

    律師解答：如租賃合同不符合常理，則可認(rèn)定為不存在租賃關(guān)系，起訴至法z院要求騰房即可。具體請(qǐng)當(dāng)面咨詢律師。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為：《物權(quán)法》第十七條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。第三十四條：無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。第三十九條：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”第十九條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。松某公司通過(guò)拍賣方式購(gòu)得涉案房屋并辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，取得涉案房屋的所有權(quán)，依法對(duì)涉案房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。涉案房屋現(xiàn)仍由賴某和朱某居住，因此，松某公司要求賴某和朱某騰空涉案房屋交還的訴z訟請(qǐng)求合理有據(jù)，法z院予以支持。

賴某抗辯其于2006年1月5日與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，租賃期限為30年，因此，不應(yīng)向松某公司返還房屋。法z院認(rèn)為，《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。最終被法z院以拒不執(zhí)行判z決罪判處被告人張某拘役六個(gè)月，緩刑八個(gè)月。賴某抗辯與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，僅提供了一份房屋租賃合同作為證據(jù)，且該合同僅約定了租賃期限和月租金金額，對(duì)于租金的支付卻沒(méi)有明確，租期為30年，租金為1000元，且以賴某裝修涉案房屋款項(xiàng)及向譚某借z款抵扣，根據(jù)日常生活法則，上述《房屋租賃合同》的簽訂及履行不符合常理，首先，按照廣州市房地產(chǎn)租賃管理所發(fā)布的2015、2016年廣州市房屋租金參考價(jià)，雙方對(duì)涉案房屋約定租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租賃價(jià)格，其次，賴某未能提交其支付裝修款的證據(jù)，亦未提交任何有關(guān)其裝修涉案房屋的證據(jù)。因此，賴某主張與譚某之間存在租賃關(guān)系，依據(jù)不足，對(duì)其抗辯意見，法z院不予采納。

廣州購(gòu)買司z法拍賣房后需要起訴騰房嗎？

  律師解答：如屋里居住的人不肯搬出來(lái)，就需要另外起訴騰房案件。勝訴后申請(qǐng)法z院強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行法官會(huì)把房屋騰空交付給購(gòu)買人的。具體操作請(qǐng)當(dāng)面咨詢律師。

法z院認(rèn)為：《物權(quán)法》第十七條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！钡谑艞l規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正”。2013年12月23日，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)吳某為涉訟房屋所有權(quán)人的房產(chǎn)權(quán)，對(duì)外產(chǎn)生公示的效力。黃某和陳某所提交的證據(jù)不能證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載有錯(cuò)誤，或不動(dòng)產(chǎn)登記簿無(wú)效，黃某或陳某為涉訟房屋合法的占用、使用人的事實(shí)?！段餀?quán)法》第三十九條規(guī)定“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。如原業(yè)主對(duì)已生效判z決不服，應(yīng)通過(guò)申請(qǐng)?jiān)賹徎蛱嵴?qǐng)檢z察院抗訴的方式啟動(dòng)再審程序，推z翻之前的判z決（實(shí)踐中基本上無(wú)法推z翻），而不能不履行已生效的判z決?！?。第三十七條規(guī)定“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任?！?。吳某于2013年12月23日取得涉訟房屋產(chǎn)權(quán)，黃某、陳某負(fù)有將涉訟房屋移交給吳某的法律義務(wù)，但黃某、陳某負(fù)以其為房屋權(quán)屬人為由，一直控制占用涉訟房屋，顯屬無(wú)理，其應(yīng)將涉訟房屋交回給吳某管業(yè)。現(xiàn)陳某飛拒不交付涉訟房屋，致使吳某無(wú)法使用房屋獲得利益，損害其的物權(quán)，因此陳某應(yīng)賠償吳某的經(jīng)濟(jì)損失，支付房屋使用費(fèi)給吳某，吳某要求從房管部門確定其取得房屋產(chǎn)權(quán)日次日即2013年12月24日起計(jì)付使用費(fèi)，法z院予以支持，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照廣州市房地產(chǎn)租賃管理所公布的涉訟房屋同地段同類型同時(shí)期房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，或具有國(guó)家房屋租金評(píng)估資質(zhì)機(jī)構(gòu)評(píng)定的同期房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)至涉訟房屋交回給吳某管業(yè)之日止。

廣州司z法拍賣中偽z造假z的租賃合同有什么后果？

  律師解答：對(duì)于作偽z證妨礙訴z訟的行為，法z院可處以罰款及距離的處罰。

案例：

唐某向某銀z行申請(qǐng)貸z款，以自己的門面房作抵z押。后因無(wú)法還款，房屋被拍賣。

拍賣過(guò)程中，案外人張某作為執(zhí)行異議申請(qǐng)人向法z院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)抵z押產(chǎn)物的查封，并停止拍賣。張某的理由是，唐某在借z款前已將該抵z押房產(chǎn)租賃給了張某，租賃期限為18年，并已支付租金45萬(wàn)元，目前，合同尚未到期，法z院拍賣該房屋不能影響租賃合同繼續(xù)履行，且張某作為承租z人依法享有房屋轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。律師解答：如租賃合同不符合常理，則可認(rèn)定為不存在租賃關(guān)系，起訴至法z院要求騰房即可。

　　法官在審查執(zhí)行異議案的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該租賃合同的租賃期限長(zhǎng)，而且一次性支付租金45萬(wàn)元也不符合常理。于是，法官與張某進(jìn)行充分的溝通，并告知作偽z證的法律后果，張某當(dāng)庭承認(rèn)作為提起執(zhí)行異議的證據(jù)的該份租賃合同是不真實(shí)的，是唐某為了規(guī)避執(zhí)行而故意為之，真實(shí)的租賃合同是抵z押之后簽訂的。鑒于張某主動(dòng)承認(rèn)錯(cuò)誤，法庭當(dāng)庭對(duì)其予以訓(xùn)誡，未追究其責(zé)任。購(gòu)買者在購(gòu)買之前，可了解清楚房屋的現(xiàn)狀，只要不是特別難處理的情況（如有老年人住在里面以死對(duì)抗搬出），房屋還是可以購(gòu)買的，起訴騰房即可。對(duì)于指使和串z通他人作偽z證妨礙法z院執(zhí)行的唐某，法z院依法對(duì)其作出司z法拘z留15日并罰款1萬(wàn)元的處罰。拘z留期間，唐某寫下悔過(guò)書，承認(rèn)自己所犯下的錯(cuò)誤，并表示將積極配合法z院執(zhí)行，償還銀z行欠款。

法官說(shuō)法：依照“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移在一定條件下不影響租賃合同的繼續(xù)行使。在執(zhí)行拍賣中，如果被拍賣的房屋已經(jīng)出租，競(jìng)拍人即使競(jìng)拍成功該房屋，其對(duì)房屋權(quán)利的行使也會(huì)受到租賃合同的限制，這極大地影響了房屋拍賣的成功率。故在現(xiàn)實(shí)生活中，個(gè)別被執(zhí)行人為了規(guī)避執(zhí)行，串z通他人簽訂虛z假z的房屋租賃合同，讓房屋處于租賃狀態(tài)，而影響房屋的拍賣，妨礙法z院的執(zhí)行。判z決書節(jié)選：法z院認(rèn)為，陳某是案涉房屋的所有權(quán)人，其享有收益及處分權(quán)等物權(quán)。這種行為明顯觸犯法律，必將受到法律的嚴(yán)懲。

廣州購(gòu)買拍賣房后，強(qiáng)制把原業(yè)主的東西搬出來(lái)扔了要賠償嗎？

律師解答：如果原業(yè)主起訴財(cái)產(chǎn)損害賠償案件，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，證明新業(yè)主強(qiáng)制騰房的行為給自己造成了損失，否則法z院不予支持。如下面這個(gè)案件，新業(yè)主把舊業(yè)主的東西搬了出去，舊業(yè)主起訴賠償家具和財(cái)產(chǎn)損失及裝修補(bǔ)償費(fèi)，法z院皆以原告證據(jù)不足為由駁回了其全部訴z訟請(qǐng)求。那么，如何證明該租賃合同虛z假呢，可從以下五個(gè)方面判定當(dāng)事人之間的租賃合同關(guān)系真?zhèn)危浩湟?，租金的支付方式。但?shí)踐中，此種強(qiáng)行騰房行為容易造成雙方人員激烈沖突，甚至發(fā)生傷人事件，律師建議還是通過(guò)法z院起訴騰房再?gòu)?qiáng)制執(zhí)行較好。

法z院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是蔡某是否應(yīng)對(duì)陳某承擔(dān)賠償責(zé)任。蔡某在取得503房產(chǎn)權(quán)后，以登報(bào)的形式要求陳某限期騰空房屋，蔡某稱已在涉案房屋門口粘貼報(bào)紙告知聲明情況，結(jié)合陳某提交的物業(yè)人員與陳某前夫的微z信記錄可認(rèn)定蔡某的該陳述屬實(shí)。且根據(jù)蔡某提交的與陳某的通話錄音，陳某雖對(duì)錄音時(shí)間的真實(shí)性不予確認(rèn)，但并未否認(rèn)該錄音內(nèi)容的真實(shí)性，故法z院對(duì)該錄音內(nèi)容予以確認(rèn)，從錄音內(nèi)容可知，陳某與蔡某雙方的對(duì)話發(fā)生在蔡某將陳某的家電、家具等物件搬離503房之前，故可推斷陳某是知曉相關(guān)情況的，陳某之后并未與蔡某進(jìn)行協(xié)商，蔡某已給陳某期限騰空房屋，已盡到合理的告知義務(wù)。蔡某雖未經(jīng)陳某同意將家具、家電等物件搬離503房，但根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。若租賃合同的簽訂時(shí)間在抵z押權(quán)設(shè)立之后，則租賃合同不能對(duì)抗抵z押權(quán)，承租z人必須搬出房屋。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，陳某要求蔡某賠償房屋裝修補(bǔ)償費(fèi)8539元、家具80198元及其余財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)11443元，僅提供清單、發(fā)z票及照片，不足以證明蔡某的行為導(dǎo)致其上述損失，且蔡某已是503房的所有權(quán)人，有權(quán)對(duì)房屋內(nèi)的裝修進(jìn)行處置，陳某主張的房屋裝修補(bǔ)償金及財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)并無(wú)依據(jù)。綜上，陳某的主張，證據(jù)不足，依據(jù)不充分，法z院不予支持。依照《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判z決如下：駁回陳某的全部訴z訟請(qǐng)求。