物業(yè)托管公司如何管控電梯維修保養(yǎng)的質(zhì)量？

在物業(yè)托管活動中，對設(shè)備外包的有效管理控制，一直是物業(yè)管理活動的重點難點，其中對電梯外包的管控顯得特別突出，如何有效管理控制維保單位按要求對電梯設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，是物業(yè)管理活動中一直在探索的課題。

一、電梯保養(yǎng)的形式小于內(nèi)容。在物業(yè)管理活動中，由于一些專業(yè)設(shè)備需要具有專業(yè)技術(shù)的公司來維護(hù)，為了物業(yè)管理活動的順利實施，物業(yè)管理公司通過招標(biāo)的方式與專業(yè)公司訂立服務(wù)合同，其中電梯設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)就是通過合同的方式交給專業(yè)電梯公司維保的，然而物業(yè)公司對電梯公司的運作方式僅僅停留在合同條款上，電梯專業(yè)公司一開始會派經(jīng)驗豐富的員工，對所接管的電梯設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，當(dāng)電梯設(shè)備穩(wěn)定后，維保方往往會派來新人撤走老人，維持現(xiàn)狀。事實上電梯維護(hù)保養(yǎng)是綜合能力很強的工作，沒有一定經(jīng)驗很難實質(zhì)性完成維保工作，為了解決這種矛盾維保方會把技術(shù)含量低的工作做起來——那就是把設(shè)備表面清理干凈，而物業(yè)管理公司往往看重這一點，使管理控制電梯維保質(zhì)量漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣芸卦O(shè)備清潔質(zhì)量。這樣就使的電梯維修保養(yǎng)簡化成設(shè)備清潔。

二、電梯保養(yǎng)人員的經(jīng)驗水平較低。隨著城市快速發(fā)展，電梯數(shù)量猛曾，電梯維保人員供不應(yīng)求，剛拿到電梯操作正就被電梯公司放到維保一線，經(jīng)驗?zāi)芰Χ加邢蓿聦嵣虾茈y有質(zhì)量的完成維修、保養(yǎng)工作。同時一些有經(jīng)驗水平較高的電梯工又往往脫離了基礎(chǔ)的維修保養(yǎng)工作。

小區(qū)物業(yè)管理受到嚴(yán)峻考驗

2020年的春節(jié)因為疫情而顯得格外特殊，足不出戶和口罩成了標(biāo)配，抖音里到處都是在家里旅游的段子。但對于各個社區(qū)來說，物業(yè)公司從業(yè)者卻要比任何時候都繁忙。

隨著疫情的擴散，全國各地的小區(qū)也逐漸進(jìn)入封閉狀態(tài)。截至目前，除湖北省內(nèi)和北上廣深一線城市外，杭州、南京、福州等多地也實施小區(qū)封閉式管理，封閉式管理的小區(qū)以及其他涉及人員聚集的物業(yè)成為抗擊疫情的另一戰(zhàn)場。物業(yè)員工要面臨未有的管理挑戰(zhàn)，保證小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境安全、保障業(yè)主的生活供給，聯(lián)動小區(qū)內(nèi)外的聯(lián)系。品牌開發(fā)商的物管在這場戰(zhàn)役中表現(xiàn)得相當(dāng)出色，這也讓購房者重新審視物業(yè)的價值，為未來整個市場帶來了新的增長點。盡管這個冬天有點冷，但物業(yè)行業(yè)的春天經(jīng)過這次疫情后還會持續(xù)。

物業(yè)托管公司經(jīng)營范圍是怎樣的

物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟實體，是獨立的企業(yè)法人。它屬于服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系，它接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報酬。

物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的權(quán)利主要有：①根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；②依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)要求業(yè)主會協(xié)助管理；⑥有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；⑦可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。

物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的義務(wù)主要有：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)主會和全體業(yè)主的監(jiān)督；③重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主會審議，并經(jīng)業(yè)主會認(rèn)可；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

物業(yè)早期介入的作用：

能夠提高工程質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)開發(fā)施工階段和竣工驗收階段，從物業(yè)管理和使用人的角度，對該階段施以細(xì)致的輔助把關(guān)，增加工程監(jiān)理和驗收力度、保證物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、達(dá)到減少返工，減少以后物業(yè)使用中的后遺癥，提高物業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟效益，其結(jié)果對開發(fā)商、業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司三方都有利。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)協(xié)助監(jiān)理做好施工質(zhì)量的監(jiān)督，保證施工安裝符合規(guī)范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、各種管線鋪設(shè)路徑、閥門位置。參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，掌握設(shè)備的功能特點及維保要領(lǐng)，做好相關(guān)記錄。收集原始資料，為以后管理和維保打下基礎(chǔ)。竣工驗收是把好工程質(zhì)量關(guān)的關(guān)口，竣工驗收工作做得是否細(xì)致到位，直接關(guān)系到接管物業(yè)的質(zhì)量，關(guān)系到以后的物業(yè)管理和業(yè)主使用人的利益。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派業(yè)務(wù)精熟、工作負(fù)責(zé)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，從以后維修、保養(yǎng)和業(yè)主使用的角度，積極參與竣工驗收，協(xié)助開發(fā)商把好工程質(zhì)量關(guān)，以減少日后物業(yè)管理出現(xiàn)不必要的成本支出。