物業(yè)管理產(chǎn)品是基于物業(yè)共有部分而提供的準公共服務

人類擁有建筑物的歷史長達幾千年，物業(yè)管理之所以在一百多年前才得以誕生，其根本原因是城市化背景下多業(yè)主區(qū)分所有建筑物的產(chǎn)生。當不同的業(yè)主共同擁有一個建筑物時，物業(yè)產(chǎn)權的多元化要求每一個業(yè)主分散自行管理其專有部分，共用設施的社會化卻要求集中管理共有部分，近代物業(yè)管理正是為了解決物業(yè)產(chǎn)權多元化和共用設施社會化的矛盾應運而生的。因此，盡管我們認為廣義的物業(yè)管理應當充分包容單一業(yè)主的管理服務活動，盡管我們鼓勵物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的個性需求進行服務的延展和創(chuàng)新， 但是我們始終不能忘記物業(yè)管理的存在本源和核心價值——基于物業(yè)共有部分的準公共服務。

提供物業(yè)共有部分的準公共服務，是物業(yè)管理的難點之所在，也是物業(yè)管理的專業(yè)價值之所在。認識物業(yè)管理的準公共性，我們就可以運用產(chǎn)品和公共選擇理論分析當前物業(yè)管理面臨的諸多現(xiàn)實難題，我們就不難理解物業(yè)管理收費問題的特殊性和產(chǎn)生根據(jù)，我們就不難理解目前業(yè)主大會和業(yè)主會機制的缺陷和癥結。認識物業(yè)管理的準公共性，我們就可以領悟物業(yè)管理的外部性與城市管理的密不可分，進而認可政府公權對物業(yè)私權適度介入的必要和必然，我們同樣可以減少行業(yè)自身定位和社會定位的偏差，理性接受社會性和服務性的外在定位和價值評判。

從物業(yè)管理的權利讓渡看，物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合約取得物業(yè)管理權，為實現(xiàn)合約目標，業(yè)主通常在物業(yè)服務合同中明確約定，物業(yè)服務企業(yè)有權采取必要措施制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

在《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》的解釋中，明確規(guī)定“業(yè)主會或者業(yè)主實施妨害物業(yè)服務企業(yè)對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施和業(yè)主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求排除妨害，消除危險，恢復原狀或者賠償損失的，應予支持”，這同樣印證了物業(yè)服務中管理內(nèi)容的判斷。

物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型特征主要表現(xiàn)在兩個方面， 一是物業(yè)服務企業(yè)主要是通過投入提供服務的勞動力來生產(chǎn)產(chǎn)品（服務）和創(chuàng)造產(chǎn)值（服務費）；二是勞動力成本在物業(yè)服務總成本中占據(jù)很大的比例（一般達到50%——70%）。勞動密集型的特征表明資金這一生產(chǎn)要素在物業(yè)管理行業(yè)中并非起著決定性的作用。

同樣，分析大多數(shù)贏利的物業(yè)服務企業(yè)的財務數(shù)據(jù)，我們會發(fā)現(xiàn)它們的凈資產(chǎn)收益率都在40%——50%以上，而且企業(yè)收入和利潤的增長與企業(yè)的資金投入并無直接相關，多數(shù)企業(yè)在發(fā)展壯大過程中并無更多的增量資金投入，注冊資本的投入也大多數(shù)為了滿足資質(zhì)評審和證明風險承擔能力的需要，這同樣表明了物業(yè)服務行業(yè)與其他行業(yè)相比，對資金的需求和依賴程度相對較低，因而，從本質(zhì)上看，從事常規(guī)業(yè)務的物業(yè)服務企業(yè)是人合公司，而非資合公司。

當前物業(yè)公司發(fā)展的兩個主要戰(zhàn)略分別歸納為大資管和大運營。

在諸多經(jīng)濟發(fā)展的趨勢中，消費升級和產(chǎn)業(yè)升級是我們不可忽略的兩個時代特征。從行業(yè)所處的時代背景出發(fā)，這兩種發(fā)展方向分別對應了產(chǎn)業(yè)升級和消費升級這兩種趨勢。大運營的典型公司是碧桂園服務，借由大量橫向和縱向的并購，不斷豐富管理業(yè)態(tài)和服務內(nèi)容，并借此切入更大范圍的城市運營服務領域。大資管的典型公司是永升生活服務，更多是探索住戶潛在的消費場景，挖掘新的服務需求，堅決執(zhí)行品牌戰(zhàn)略來打造長期護城河。

地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的特點是行業(yè)規(guī)模大、細分領域多、產(chǎn)業(yè)鏈條長，具有誕生平臺型巨型公司的土壤。

我們認為，大運營路線的物業(yè)公司上限更高，大資管路線的物業(yè)公司需要關注品牌優(yōu)勢。對于有可能成長為平臺型公司的物管公司和已經(jīng)形成品牌護城河或者注重打造品牌的物管公司，可以給到更高的估值。重點公司可以關注：碧桂園服務、保利物業(yè)、招商積余、永升生活服務、綠城服務。