聯(lián)網(wǎng)技術(shù)后半場拉開序幕，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型發(fā)展刻不容緩，各個領(lǐng)域的開廠選址要求愈來愈高，傳統(tǒng)式實體線公司老總們各個都說加工廠難做，但東莞廠房售賣銷售市場依然"一房難尋"，價錢越漲越高。在日漸猛烈的大城市市場競爭中，東莞又怎樣從廣州和深圳的高分下逆轉(zhuǎn)，變成實至名歸的"世界工廠"呢？

一、青年人，農(nóng)田荒蕪

1978年之前，東莞還是個農(nóng)業(yè)縣，從業(yè)農(nóng)牧業(yè)的人力資本超出80%，工業(yè)產(chǎn)值僅占總值的30%，制造業(yè)企業(yè)不上400家，徹底人力資本日收益少僅有多少錢，很多青年人以便存活只有挺而走險前往中國香港。那時候的東莞廣為流傳著一句順囗溜：青年人，農(nóng)田荒蕪，難做，老人慌亂。

二、中國改革開放，迅猛發(fā)展

1978年7月，東莞趁著公布的《進行對外開放生產(chǎn)加工裝配線業(yè)務(wù)流程試行辦法》，運用現(xiàn)行政策和地域優(yōu)點修建全國性家三來一補（半成品加工、訂制、來件裝配線、補償貿(mào)易）公司——永安手袋廠。只是三個月，職工們薪水翻了10倍。接下去兩年間，很多企業(yè)選址東莞辦廠動工，來到1984年，三來一補的公司做到1000好幾家。經(jīng)濟發(fā)展又一路輝煌10年之后，生產(chǎn)總值翻了3倍，東莞廠房售賣之關(guān)注度一時無兩。

廠房投資：廠房建成后總花費為2000 500 500=3000萬/300萬

(年租金)=10年 在不考慮維修費用的前提下，年收益率10%

如果是鋼結(jié)構(gòu)廠房，10年以后幾乎無法繼續(xù)使用或者維護成本很高。

例子中能享受到的是且只是土地增值。這3000萬基本上是白投。這就意味著花了3000萬在1000萬的土地上修建了很多廠房，目的就是為了辦理到土地使用證，保住土地不被國家沒收。享受工業(yè)土地的增值。

根據(jù)以上兩方面情況，得到如下結(jié)論供參考：

1、收益率太低。

例子中的租金定價不能支撐投資。需要進行產(chǎn)品的調(diào)整，建造低造價高租金的廠房。(廠房和住房有本質(zhì)區(qū)，實用性很重要，高造價并不意味著高租金，不一定適應(yīng)市場需要)

2、降低廠房投入。

如果運作模式不變，租金和造價又受當(dāng)?shù)厥袌鲋萍s。那建議減少廠房投資，降低廠房修建面積。單純滿足政府的規(guī)劃要求，達到持有土地享受增值的目的。視作固定資產(chǎn)投資，辦理土地使用證后可用投資其他項目。

3、考慮調(diào)整運作模式。

如果單純廠房租賃不能實現(xiàn)有效的投資回報，建議在合理的范圍內(nèi)調(diào)整運作模式。如：總部辦公、廠房定修出售、土地劃分出售或出租等。

挑選一座合適的廠房，是許多企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營的步，這一步走得穩(wěn)健與否，影響企業(yè)后續(xù)的順利發(fā)展。

那么廠房應(yīng)該如何選擇？廠房面積是越大越好嗎？應(yīng)該選擇特定的產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是城郊的零散廠房？不同行業(yè)選擇廠房又有什么區(qū)別？......

需要考慮的問題多如牛毛，網(wǎng)上的攻略卻仿佛隔靴搔癢，看完之后依舊是無從下手、滿頭問號。

結(jié)合當(dāng)下廠房出租出售的實際情況，58妹整理了一攬子廠房攻略，今天就來說說挑選廠房的六個要點。

1.廠房選址

廠房的選址是重中之重，一般需要根據(jù)生產(chǎn)的產(chǎn)品、產(chǎn)地大小和客戶群三個關(guān)鍵因素來綜合選址。如果是用地要求低、技術(shù)要求高、無污染的高新產(chǎn)業(yè)，不妨選擇高新技術(shù)園區(qū)，如果是用地要求高的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，則不妨選擇城郊的大面積廠房。

廠房選址同時還會涉及交通運輸是否暢通、公共交通是否便利、員工通勤時間等等問題，對于一些特殊的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)來說，選址還要考慮氣候、地形、水文地質(zhì)、污染等多種因素，在基本問題外，還要考慮當(dāng)?shù)匦袠I(yè)規(guī)劃等問題。在后續(xù)的廠房選址專題中，58妹會詳細講解。

2.廠房面積

企業(yè)在選擇廠房時，要適當(dāng)考慮未來發(fā)展的需求，根據(jù)需求放寬10-25%是比較合理的。

一方面，相對寬敞的空間便于保持生產(chǎn)現(xiàn)場整潔有序，提高運行效率，給客戶良好的印象；另一方面如果業(yè)務(wù)發(fā)展空間不夠，再去找新的廠房搬家成本很高，也容易造成員工流失，就地擴租也沒那么容易。所以在選擇廠房時保有一定的空間余量。

3.房屋質(zhì)量