廣州網(wǎng)簽合同內(nèi)容與三方合同不一致，賣(mài)家能拒絕賣(mài)房嗎？

  張靜律師解答：不能，三方合同一般會(huì)約定，其他合同條款與本合同不一致時(shí)，以本合同為準(zhǔn)。而網(wǎng)簽合同一般只是為了用于網(wǎng)簽，如有高貸的情況，則可能發(fā)生爭(zhēng)議。如沒(méi)有高貸的情況，只是對(duì)付款和過(guò)戶(hù)時(shí)間與三方合同不一致，則應(yīng)以三方合同為準(zhǔn)。賣(mài)家不能僅以此類(lèi)約定不一致為由拒絕履行合同。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為,《買(mǎi)賣(mài)合同》已明確約定“甲、乙雙方簽訂的《廣州市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》(正式版)與本合同具有同等效力,不一致時(shí)以本合同為準(zhǔn);本合同未盡事宜,可由當(dāng)事人約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議;補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力”,該條款實(shí)際賦予了《補(bǔ)充協(xié)議》中“甲乙雙方確戶(hù)時(shí)間2017年3月25日前”的約定有高于梁買(mǎi)家、林賣(mài)家此后簽訂的《網(wǎng)簽合同》中不一致條款的效力,無(wú)論《網(wǎng)簽合同》約定雙方過(guò)戶(hù)的時(shí)間遲于2017年3月25日還是《網(wǎng)簽合同》根本沒(méi)有約定遲過(guò)戶(hù)時(shí)間,林賣(mài)家都可以依據(jù)《買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》要求梁買(mǎi)家在2017年3月25日前辦理案涉房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。此外,林賣(mài)家亦無(wú)證據(jù)證明其在梁買(mǎi)家簽訂《網(wǎng)簽合同》后曾要求梁買(mǎi)家就相關(guān)條款進(jìn)行修改。綜上,林賣(mài)家以《網(wǎng)簽合同》的內(nèi)容與《買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容不一致拒絕簽訂《網(wǎng)簽合同》進(jìn)而拒絕履行案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同,理?yè)?jù)不足,已構(gòu)成違約。林賣(mài)家作為違約方,無(wú)權(quán)要求梁買(mǎi)家承擔(dān)違約責(zé)任,支付違約金。故就林賣(mài)家在本案中的訴z訟請(qǐng)求,法z院均予駁回。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢(xún)。

廣州房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)糾紛可以請(qǐng)求過(guò)戶(hù)嗎？

  張靜律師解答：如果其他合同參與人同意過(guò)戶(hù)，就可以判z決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，如果有一個(gè)參與人不同意的，就只能要求賠償違約金，不能要求過(guò)戶(hù)。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第二十五條：房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,終買(mǎi)受人以其合同相對(duì)人為被告提起訴z訟,請(qǐng)求協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民z法z院可以通知參與房屋買(mǎi)賣(mài)的其他當(dāng)事人作為第三人參加訴z訟。

被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的,可以判z決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第三人提出的抗辯理由成立的,人民z法z院可依照合同法第z一百一十條第z一項(xiàng)的規(guī)定駁回終買(mǎi)受人的訴z訟請(qǐng)求。

《合同法》第z一百一十條第z一項(xiàng)：當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;

廣州法z院判z決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效前，會(huì)提醒買(mǎi)家反訴退款嗎？

  張靜律師解答：一方起訴合同無(wú)效或撤銷(xiāo)，法z院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)支持的，應(yīng)該向被告釋明：“如法z院判z決合同無(wú)效，你方是否反訴返還財(cái)產(chǎn)”。如被告回復(fù)要反訴，則可一并審理。如被告回復(fù)即使法z院判z決合同無(wú)效，仍不反訴，則法z院可徑行判z決，由被告去另案起訴返還房款。

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第四十四條：房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后, 買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將房屋返還給出賣(mài)人,并支付房屋占有使用的費(fèi)用,費(fèi)用可參照同期同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收取的價(jià)款返還給買(mǎi)受人,并支付貸z款利息。一方當(dāng)事人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同并返還財(cái)產(chǎn),人民z法z院經(jīng)審理認(rèn)為合同無(wú)效或者應(yīng)予撤銷(xiāo)、解除的,應(yīng)當(dāng)向被告釋明反訴請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn),避免判z決單方返還財(cái)產(chǎn)造成當(dāng)事人利益失衡。

合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的,一方因房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)受到的損失, 由當(dāng)事人按照各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)。合同解除的,守約方因房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)受到的損失,由違約方賠償。

廣州二手房買(mǎi)家沒(méi)有購(gòu)房資格，終無(wú)法過(guò)戶(hù)算誰(shuí)違約？

  張靜律師解答：按照合同約定來(lái)認(rèn)定是否構(gòu)成違約。如下面這個(gè)案件，合同約定“因政策原因?qū)е沦I(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法在2017年7月30日前過(guò)戶(hù)，合同自動(dòng)解除，賣(mài)方退還全部定金”。一審法官認(rèn)為簽訂合同時(shí)雙方都知曉買(mǎi)家沒(méi)有購(gòu)房資格，則該政策原因因是指其他政策，不包含買(mǎi)家不具備購(gòu)房資格這個(gè)情況。判定買(mǎi)家構(gòu)成違約，賣(mài)家可沒(méi)收定金。二審法z院認(rèn)為政策原因包含了購(gòu)房資格的情況，認(rèn)定買(mǎi)家不構(gòu)成違約，定金退還。

本院認(rèn)為，雙方合同簽訂時(shí)，廣州地區(qū)限購(gòu)政策已實(shí)施多年，買(mǎi)賣(mài)雙方及經(jīng)紀(jì)方理應(yīng)知曉。然而，在李買(mǎi)家不具有購(gòu)房資格的情況下，李買(mǎi)家與陳賣(mài)家作為完全民事行為能力人仍簽訂上述合同，買(mǎi)賣(mài)雙方均應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任，但該責(zé)任可相抵。在李買(mǎi)家不具備購(gòu)房資格的情況下，李買(mǎi)家與陳賣(mài)家在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第十三條特別約定，因政策原因?qū)е沦I(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法在2017年7月30日前過(guò)戶(hù)，合同自動(dòng)解除，賣(mài)方退還全部定金。結(jié)合一審訴z訟中，證人梁某到庭所述及中介公司未收取中介費(fèi)用的事實(shí)，前述第十三條的特別約定應(yīng)是各方對(duì)有關(guān)李買(mǎi)家的購(gòu)房資格問(wèn)題所作特別約定，即李買(mǎi)家在2017年7月30日前未具備購(gòu)房資格的，合同自動(dòng)解除，賣(mài)方退還全部定金。為此，一審認(rèn)定該條款中有關(guān)“政策原因”應(yīng)理解為簽訂合同后所出現(xiàn)新的房屋調(diào)控政策，李買(mǎi)家未取得購(gòu)房資格問(wèn)題也不適用該合同十三條的約定欠妥，本院予以糾正?，F(xiàn)李買(mǎi)家至2017年7月30日仍不具備購(gòu)房資格，李買(mǎi)家根據(jù)前述條款要求陳賣(mài)家全額退還定金100000元有合同依據(jù)，本院予以支持。一審認(rèn)定李買(mǎi)家單方構(gòu)成違約，判處李買(mǎi)家已交納的定金100000元由陳賣(mài)家沒(méi)收，不予退還不當(dāng)，本院予以糾正。

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