廣州宅基地房要拆遷了，賣(mài)家起訴合同無(wú)效了能多賠嗎？

  張靜律師解答：不一定。雖然廣東省高院早在2017年就發(fā)布了辦案指引，對(duì)于即將拆遷導(dǎo)致起訴合同無(wú)效的案件，應(yīng)考慮拆遷利益。但實(shí)踐中，仍有大量的案件，法官認(rèn)定買(mǎi)家無(wú)權(quán)要求獲得拆遷利益。此種情況下，需要律師據(jù)理力爭(zhēng)，為買(mǎi)家爭(zhēng)取權(quán)益。如下面這個(gè)案件，法官就是這樣判的。

判z決書(shū)節(jié)選：

至于羅買(mǎi)家稱(chēng)衛(wèi)賣(mài)家可因三舊改造獲得巨大利益,涉案房屋現(xiàn)有增值收益應(yīng)當(dāng)全部歸屬羅買(mǎi)家的問(wèn)題。羅買(mǎi)家在向衛(wèi)賣(mài)家購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí),就已知道涉案房屋屬于集體用地性質(zhì),無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。羅買(mǎi)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)房產(chǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)是有預(yù)期的。涉案房屋現(xiàn)并未被納入三舊改造范圍,即便因舊改被征收,依照相關(guān)規(guī)定,利益歸屬也是歸屬于本村村民。故衛(wèi)賣(mài)家是否因三舊改造獲利,與涉案房屋增值利益歸屬并無(wú)關(guān)聯(lián)。羅買(mǎi)家要求獲得全部增值收益于法無(wú)據(jù),本院不予支持。

相關(guān)法律規(guī)定：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》（2017 年 10 月 11 日印發(fā)）

十七、農(nóng)村宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,根據(jù)《第八次全國(guó)法z院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》第 z19 條的規(guī)定處理。

向不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人出賣(mài)宅基地上房屋,合同被認(rèn)定無(wú)效,買(mǎi)受人主張出賣(mài)人承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的房屋差價(jià)損失的,人民z法z院應(yīng)當(dāng)考慮出賣(mài)人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲利益,平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。

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廣州繼承人之一拆除父母的宅基地房后重建，其他繼承人有份嗎？

  張靜律師解答：無(wú)份，如果父母的宅基地房已經(jīng)被拆除重建，則其他繼承人不能再要求繼承新建的房屋。如果其他繼承人認(rèn)為重建人了自己的權(quán)益，可提起侵權(quán)損害賠償之訴。

法z院認(rèn)為,首先,根據(jù)《物權(quán)法》第三十條規(guī)定,因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。本案所涉房屋的原使用權(quán)人是張某某,建筑面積95.5平方米,后經(jīng)繼承變更權(quán)屬人為鐘某銓,鋼筋混凝土4層(部分三層),建筑面積92.34平方米,總建筑面積287.03平方米。根據(jù)本案證據(jù)及陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4、區(qū)某陳述,目前該房經(jīng)拆除后重建成現(xiàn)狀,5層,建筑面積約500平方米。也就是說(shuō),原本登記張某某、或者鐘某銓為使用人的宅基地房屋已經(jīng)滅失,故無(wú)法發(fā)生繼承。相關(guān)繼承人認(rèn)為拆除房屋的繼承人構(gòu)成侵權(quán)的,可提起侵權(quán)損害賠償之訴。其次,宅基地房屋的權(quán)屬不能僅依據(jù)其在相關(guān)行政部門(mén)登記的宅基地使用權(quán)證的情況來(lái)簡(jiǎn)單一概論之,而應(yīng)當(dāng)同時(shí)結(jié)合農(nóng)村自建房的特點(diǎn)、建房時(shí)間、實(shí)際出資情況、實(shí)際使用情況等綜合因素來(lái)判定?，F(xiàn)陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4未提供反映涉案房屋現(xiàn)狀的《村鎮(zhèn)宅基地使用證》等證據(jù),本案證據(jù)未能充分證實(shí)現(xiàn)有的房屋所有人情況。綜上,陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4要求繼承現(xiàn)有房屋,缺乏依據(jù),法z院不予支持。

廣州不服宅基地房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告怎么辦？

  張靜律師解答：對(duì)評(píng)估報(bào)告不服可以提異議，法z院可以要求評(píng)估人作出解釋或補(bǔ)充。當(dāng)事人收到補(bǔ)充后仍不滿(mǎn)的，可以交費(fèi)由評(píng)估人出庭接受詢(xún)問(wèn)。但除非有證據(jù)證明評(píng)估人沒(méi)有資格或評(píng)估程序，是不能申請(qǐng)重新評(píng)估的，法z院仍會(huì)按評(píng)估報(bào)告判z決。

《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十七條規(guī)定：人民z法z院收到鑒定書(shū)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將副本送交當(dāng)事人。當(dāng)事人對(duì)鑒定書(shū)的內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在人民z法z院期間內(nèi)以書(shū)面方式提出。對(duì)于當(dāng)事人的異議，人民z法z院應(yīng)當(dāng)要求鑒定人作出解釋、說(shuō)明或者補(bǔ)充。人民z法z院認(rèn)為有必要的，可以要求鑒定人對(duì)當(dāng)事人未提出異議的內(nèi)容進(jìn)行解釋、說(shuō)明或者補(bǔ)充。

第三十八條規(guī)定：當(dāng)事人在收到鑒定人的書(shū)面答復(fù)后仍有異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《訴z訟費(fèi)用交納辦法》第十一條的規(guī)定，通知有異議的當(dāng)事人預(yù)交鑒定人出庭費(fèi)用，并通知鑒定人出庭。有異議的當(dāng)事人不預(yù)交鑒定人出庭費(fèi)用的，視為放棄異議。雙方當(dāng)事人對(duì)鑒定意見(jiàn)均有異議的，分?jǐn)傤A(yù)交鑒定人出庭費(fèi)用。

第三十九條 鑒定人出庭費(fèi)用按照證人出庭作證費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由敗訴的當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。因鑒定意見(jiàn)不明確或者有瑕疵需要鑒定人出庭的，出庭費(fèi)用由其自行負(fù)擔(dān)。人民z法z院委托鑒定時(shí)已經(jīng)確定鑒定人出庭費(fèi)用包含在鑒定費(fèi)用中的，不再通知當(dāng)事人預(yù)交。