廣州出房產(chǎn)證的時(shí)間能否視為收樓時(shí)間？

  張靜律師解答：可以，在其他收樓條件存在爭(zhēng)議的情況下，可以以出房產(chǎn)證的時(shí)間認(rèn)定為收樓時(shí)間。如下面這個(gè)案件，購(gòu)房者在收樓時(shí)，發(fā)現(xiàn)大門處有一個(gè)一米深的洞，就拒絕收樓。后在雙方對(duì)收樓時(shí)間有爭(zhēng)議時(shí)，法z院就認(rèn)為，在雙方對(duì)開發(fā)商是否有書面通知收樓有爭(zhēng)議的情況下，遲可以以出房產(chǎn)證的時(shí)間認(rèn)定為收樓時(shí)間。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于逾期交樓違約金的問題。根據(jù)奧某公司提供的《工程竣工驗(yàn)收備案表》，其備案范圍雖未明確表述是否包括涉案房屋在內(nèi)，但從其記載的項(xiàng)目施工許可證號(hào)與雙方簽訂的買賣合同中所記載的涉案房屋所在項(xiàng)目的施工許可證號(hào)一致中，可以判定該竣工驗(yàn)收備案表所涉的項(xiàng)目建設(shè)范圍包括了涉案房屋在內(nèi)。據(jù)此，可以確定涉案房屋所在的建設(shè)項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間為2010年12月27日。關(guān)于涉案房屋的通水、通電、通氣、通郵時(shí)間，相關(guān)單位已在復(fù)函中作出明確說明，法z院對(duì)此予以確認(rèn)。合同約定奧某公司應(yīng)在2007年12月31日前將涉案房屋交付黃某使用，但奧某公司其時(shí)尚未取得涉案房屋所在工程的竣工驗(yàn)收備案表，尚未具備通水、通電、通氣、通郵等基本使用條件，且奧某公司亦無證據(jù)證實(shí)其有書面通知過黃某辦理房屋交付手續(xù)，故對(duì)黃某主張奧某公司違反合同約定逾期交樓的事實(shí)，法z院予以確認(rèn)。奧某公司主張涉案房屋于2007年11月28日取得工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后即已具備交付條件，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，法z院不予采納。由于房管部門于2011年7月4日就涉案房屋辦理了權(quán)屬人為黃某的產(chǎn)權(quán)登記并頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證，黃某自該日起已能對(duì)涉案房屋行使占有、使用、處分等所有權(quán)權(quán)能，故奧某公司就涉案房屋已完成法律上的交付?，F(xiàn)黃某主張由奧某公司向其交付涉案房屋及承擔(dān)2011年7月4日以后的逾期交房責(zé)任，理?yè)?jù)不足，法z院不予支持。

廣州商品房交樓的法定條件是什么？

  張靜律師解答：交樓法定條件是完成了竣工驗(yàn)收備案。此條件為法定，不能以合同約定的形式變更。

相關(guān)法條：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十條：根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房〔2010〕 53 號(hào))第十一條的規(guī)定,交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格并已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗(yàn)收備案。

合同約定的交付條件高于前款標(biāo)準(zhǔn)的,以合同約定為準(zhǔn);合同約定的交付條件低于前款標(biāo)準(zhǔn)的,按前款規(guī)定認(rèn)定。

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州起訴解除認(rèn)購(gòu)書退定金官司要注意什么？

  張靜律師解答：實(shí)踐中只要證明雙方曾就簽訂正式商品房買賣合同協(xié)商過，是因?yàn)槟硹l款無法達(dá)成一致才無法簽訂的，定金就都可以退，但就具體是什么事情無法達(dá)成一致，原告需要舉證，如沒有任何證據(jù)證明此事發(fā)生過，則可能敗訴。如下面這個(gè)案件，原告起訴退定金的理由是開發(fā)商要求捆綁簽訂《裝修合同》，但卻拿不出任何的證據(jù)證明該事實(shí)，終法z院以原告舉證不能判z決其敗訴。

法z院認(rèn)為，趙某本案訴請(qǐng)珠某公司雙倍返還定金共計(jì)100000元及利息的問題。因趙某、珠某公司簽訂的《樓宇認(rèn)購(gòu)書》明確約定了趙某應(yīng)在2016年8月28日前向珠某公司支付涉案房屋的首期房款870241元，逾期未支付的，珠某公司有權(quán)解除《樓宇認(rèn)購(gòu)書》并沒收趙某已繳納的定金。此后，珠某公司多次催促趙某履行認(rèn)購(gòu)書的義務(wù)，但趙某均未依約履行支付首期房款等。趙某抗辯因?yàn)橹槟彻疽罄壓炗啞堆b修合同》導(dǎo)致未簽訂《商品房買賣合同》，趙某有正當(dāng)理由不交付首期款，珠某公司構(gòu)成違約，應(yīng)向趙某雙倍返還定金并支付利息。但趙某未對(duì)此提供充分證據(jù)證明，理應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。判z決駁回趙某訴z訟請(qǐng)求。

廣州開發(fā)商隱瞞商品房已被查封，能雙倍返還定金嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個(gè)案件，一審法z院認(rèn)為，涉案房產(chǎn)的查封在朱某認(rèn)購(gòu)之前就已發(fā)生，朱某作為認(rèn)購(gòu)方也應(yīng)履行審慎審查的義務(wù)，故朱某對(duì)認(rèn)購(gòu)書無法履行也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，因此，駁回朱某要求益某公司向其雙倍返還定金的請(qǐng)求，僅判z決返還定金。二審法z院認(rèn)為購(gòu)房者無過錯(cuò)，改判支持雙倍返還定金。

二審判z決書節(jié)選：

本院認(rèn)為，朱某與益某公司訂立的《某園認(rèn)購(gòu)書》約定朱某向某公司支付定金50000元，雙方于2014年11月13日前簽訂《商品房買賣合同》，故雙方之間成立商品房預(yù)約合同關(guān)系，本案案由應(yīng)為商品房預(yù)約合同糾紛?！赌硤@認(rèn)購(gòu)書》約定的定金作為雙方在確定的期限內(nèi)簽訂正式商品房買賣合同的擔(dān)z保，其性質(zhì)應(yīng)為立約定金，如一方違約導(dǎo)致未能簽訂正式商品房買賣合同則應(yīng)適用定金罰則?！赌硤@認(rèn)購(gòu)書》約定出售方保證認(rèn)購(gòu)方能依約取得認(rèn)購(gòu)物業(yè)。作為出賣人，益某公司負(fù)有如實(shí)告知標(biāo)的物情況以及確保標(biāo)的物適于交易的義務(wù)，然而，益某公司故意隱瞞涉案房屋已被查封的事實(shí)，導(dǎo)致雙方未能訂立正式商品房買賣合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。朱某主張益某公司雙倍返還定金，本院予以支持。