廣州個人能買商服類物業(yè)嗎？

  張靜2018年12月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委z員會發(fā)布《關于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》，該意見對2017年3月30日發(fā)布的上述政策中的第三條第（三）項進行調(diào)整。

2018年12月19日發(fā)布的政策，是對商服類物業(yè)的銷售對象進行了“新老劃斷”。2017年3月30日之前（含當日）土地出讓成交的商服類房地產(chǎn)項目，個人和法人單位都可以購買，再次轉(zhuǎn)讓時也不限制銷售對象；而2017年3月30日之后土地出讓成交的項目，只能賣給法人單位，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位。

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州開發(fā)商用補充協(xié)議修改了買賣合同條款的，定金能退嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個案件，開發(fā)商在售樓處僅公布了商品房買賣合同，但后面又用補充協(xié)議修改了商品房買賣合同的大部分條款，終法z院判z決退還定金5萬元。

判z決書節(jié)選：

兩原告主張：簽訂認購書的公示欄只有合同，沒有補充協(xié)議，簽訂的補充協(xié)議不合理，沒有簽訂正式的商品房買賣合同。兩原告提交《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》截圖。

被告主張：原告在簽訂認購書時對《商品房買賣合同》及附件已經(jīng)看了，附件就是補充協(xié)議的內(nèi)容。被告提交現(xiàn)場公示欄圖片。

法z院認定及理由：《補充協(xié)議》修改了認購書及《商品房買賣合同》約定的合同實質(zhì)條款，被告未提供證據(jù)證明已與兩原告就《補充協(xié)議》條款達成一致合意。

本院認為，本案的爭議焦點問題為兩原告因不同意《補充協(xié)議》未與被告簽訂《商品房買賣合同》是否構(gòu)成違約?！堆a充協(xié)議》修改了認購書及《商品房買賣合同》約定的合同實質(zhì)條款，被告未提供證據(jù)證明已與兩原告就《補充協(xié)議》條款達成一致合意，因此，原、被告未能簽訂《商品房買賣合同》的過錯不能歸責于原、被告，故兩原告主張退還定金50000元的訴z訟請求，本院予以支持，兩原告主張賠償50000元的訴z訟請求，本院不予支持。

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產(chǎn)確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州開發(fā)商延遲交房，購房者可以解除合同嗎？

    張靜律師解答：可以，但解除合同應在法定期限內(nèi)提出，期限為有催告的情況下三個月，無催告的情況下為一年。

泰某行使合同解除權是否超過法定除斥期間。由于泰某現(xiàn)在才提出解除合同,故對解除合同的審查應適用《合同法》及《z高人民z法z院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。雙方合同約定廣保公司需于1994年12月31日交付涉案房屋,并未約定具體的時間,但時至今日,廣保公司仍未取得房地產(chǎn)權屬證書、亦未交付房屋,違約行為一直處于持續(xù)狀態(tài)。即便泰某未在解除事由出現(xiàn)后的法定時間內(nèi)行使合同解除權,但泰某于2018年11月20日發(fā)函給廣保公司再次要求廣保公司三個月內(nèi)交付房屋和辦理房產(chǎn)證,廣保公司收到該函件后在合理期限內(nèi)仍未履行上述義務,泰某作為守約方仍有權行使法定解除權。根據(jù)《合同法》第九十六條款的規(guī)定,合同自通知到達對方時解除。因此, 1994年12月29日、2003年6月4日簽訂的《廣保公司貿(mào)易鋪面轉(zhuǎn)讓合同》及《商品房買賣合同》均于2019年2月26日解除。

相關法律規(guī)定：

《z高人民z法z院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：

根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。

廣州地下車庫的公共面積能起訴歸自己所有嗎？

  張靜律師解答：不能，公共面積不能登記至個人或其他組織名下。如下面這個面積，某集體公司與房地產(chǎn)公司約定合資建房，并約定地下第三層車庫全歸自己所有。終因地下三層車庫8000多平方米屬于公共面積，法z院駁回集體公司要求確認歸其所有的訴求。

判z決書節(jié)選:

關于第二個爭議焦點問題，楊箕公司主張涉案大廈地下層中8444.18平方米物業(yè)全部歸其所有的依據(jù)是否充分。楊箕公司和南雅公司蓋章確認后向廣州市房地產(chǎn)提交的《負一層至負三層分成說明報告》明確載明,對于涉案大廈地下三層的分成,南雅公司取得車位318個,面積為3768.7296平方米,并載明具體位置,楊箕公司取得車位20個(面積為209.0104平方米,并載明車位的具體位置和編號)及層共有面積3195.4460平方米,第二層共有面積3486.4035平方米,第三層共有面積1553.3201平方米,共8444.18平方米。廣州市國土資源和規(guī)劃委z員會給一審法z院的復函中也明確表示結(jié)合《負一層至負三層分成說明報告》以及該項目初始登記情況,楊箕公司分配的涉案大廈地下層8444.18平方米除了地下三層的20個車位(面積為209.0104平方米)之外,剩余面積8235.1696平方米屬車道等公共面積,二審中楊箕公司和南雅公司均確認公共面積不能登記至個人或其他組織名下。在此情況下,楊箕公司在本案中要求將涉案大廈地下層其分配取得的8444.18平方米中除20個車位之外的面積登記至其名下,缺乏依據(jù),本院不予支持。至于當時楊箕公司所分配取得的地下面積8444.18平方米中為何僅于該報告中確定了20個車位209.0104平方米的具體位置,而沒有對其余的8235.1696平方米所對應的位置予以確定,楊箕公司作為該報告的簽約蓋章主體應該是清楚的。