產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值鏈橫跨一、級市場,直接導(dǎo)致戰(zhàn)線長、跨度大。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在于以產(chǎn)業(yè)為依托,以地產(chǎn)為載體,實現(xiàn)土地的整體開發(fā)和運營。這種經(jīng)營模式結(jié)合我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體思路,很好地將“地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市”三者進行了有機結(jié)合,進而形成三者相互促進的商業(yè)模式,并且成為產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的核心邏輯。其價值鏈由此橫跨三級市場,包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地—級開發(fā)、二級開發(fā)和后期城市運營服務(wù)。這種大跨度的開發(fā)模式,直接決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期更長、專業(yè)跨度更大,也就直接導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的門檻更高的現(xiàn)實。

這估計是常見的衡量指標了。也是比較好理解的一個指標。大家都有在銀行存錢的行為假如你在銀行存錢10000元,一年后,你能拿到的是10500元,也就是10000元本金和500元利息,那么,投資回報率就是5%你賺到的利息,除以你投入的本金項目投資也一樣。你投了100萬給某個項目,每年平均給你分紅10萬元。那么,你的投資回報率,就是10%。一般來說,超過銀行利息的投資回報率,才值得考慮。

 有的公司不是以經(jīng)營現(xiàn)金流為核心，經(jīng)典的就是房地產(chǎn)行業(yè)，對這種成熟型的業(yè)務(wù)，公司的營收不是那么穩(wěn)定。如果公司沒有現(xiàn)金流怎么辦？比如說，我現(xiàn)在手里面有一百套房，但我不賣，明年還是一百套房，后年還是一百套房。這三年我沒有現(xiàn)金流，請問怎么估值呢？用PB估值，你的資產(chǎn)價格就是凈資產(chǎn)。資本市場有的是這樣，做早了有可能也不對，因為早了就有用戶紅利，但如果不具有壟斷性的話，早期的用戶紅利很快就會被稀釋。

價值評估的主要方法《企業(yè)所得稅法》規(guī)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓需按照公允價值進行。無論是關(guān)聯(lián)方間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是第三方間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，都應(yīng)當采用股權(quán)的公允價值來確定轉(zhuǎn)讓收益。然而，在實際操作中，仍有許多股權(quán)轉(zhuǎn)讓，特別是關(guān)聯(lián)方間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以低于公允價值的價格進行，從而減少甚至不產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓收益，進而降低稅。部分稅務(wù)已意識到上述問題的存在，并在關(guān)聯(lián)交易的稅務(wù)稽查中對股權(quán)轉(zhuǎn)讓尤其是按成本或者以低于公允價值的價格進行的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給予特別關(guān)注。