物業(yè)管理經(jīng)營中存在的問題：

理手段落后。物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化及其業(yè)務的復雜性，要求物業(yè)管理公司必須具備較高的管理服務水平。絕大多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代化的管理的硬件設備和軟件技術，多半停留在傳統(tǒng)的手工式管理階段，因而不能有效地提高管理質量和效率，不能適應現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展的要求，一定程度上制約了自身發(fā)展。

收支行為不規(guī)范。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務為一體，以“微利、服務社會”為經(jīng)營方針，屬于第三產(chǎn)業(yè)的服務性行業(yè)，向住戶收取管理服務費和有償服務費是物業(yè)公司的主要經(jīng)營收入之一，合理的收費是物業(yè)公司正常運作的前提。目前，物業(yè)公司普遍存在收費行為不規(guī)范的問題；有的公司收費項目、依據(jù)、標準不公布，收支賬目不公開，對業(yè)主或住戶提出的疑問不作明確說明和解釋，缺乏透明度。

管理機制運作不協(xié)調(diào)。由于物業(yè)公司大多都是開發(fā)公司下屬企業(yè)，對物業(yè)驗收難以規(guī)范，前期管理費用難以到位，故物業(yè)公司的業(yè)主權益得不到有效保障，公共維修費用、配套設施不到位，先天不足使物業(yè)管理公司的生存和管理非常困難。此外，物業(yè)公司在管理內(nèi)容上與城市管理有較多的重復部分，在管理權限上，與有關行政部門較難劃分清楚，關系難以理順，物業(yè)公司與小區(qū)管委會，在物業(yè)管理中的地位、作用及其責權利的關系也不明確。物業(yè)管理與行政管理等方面的關系也不協(xié)調(diào)，給物業(yè)管理帶來了 一系列困難和問題，使物業(yè)公司對一些項目的管理處于兩難境地，影響和制約著管理的正常開展。

如何判斷物業(yè)的好壞？

1、看門衛(wèi)對陌生人的態(tài)度

一般新建小區(qū)的安全管理普遍嚴格，業(yè)主一人一卡，甚至陌生人進出小區(qū)都要進行登記。判斷物業(yè)的管理水平可以觀察小區(qū)門衛(wèi)對待陌生人和外來車輛的態(tài)度。若該物業(yè)公司的管理制度嚴格，那么它對工作人員的培訓也是嚴謹而規(guī)范的，門衛(wèi)自然不會放任陌生人和外來車輛隨意進出小區(qū)，造成安全隱患。

2、看小區(qū)綠化

從小區(qū)綠化情況也可以判斷出物業(yè)的好壞。購房者可以重點看小區(qū)綠化修剪是否整齊？基礎設施是否存在安全隱患？樓道清掃是否干凈？非小區(qū)居民和車輛進出小區(qū)保安是否有登記等等。從這些方面可以衡量物業(yè)公司的日常工作是否做到位。

3、看房子在物業(yè)公司的維修記錄

房屋報修情況通常能直接反映出房屋質量。比如，有沒有出現(xiàn)過管道堵塞的情況，如果新房屢次出現(xiàn)管道堵塞，說明在施工時建筑垃圾沒有疏通干凈；如果報修記錄上跳閘次數(shù)多，那就說明配電可能不合理等。

4、看物業(yè)費收繳率

在很多小區(qū)，業(yè)主表達對物業(yè)公司不滿的直接行為就是拒繳物業(yè)費。如果商品房小區(qū)物業(yè)費收繳率過低，說明業(yè)主對物業(yè)公司的意見較大，雙方矛盾較多，對物業(yè)公司的服務水平就要打個問號。

什么是物業(yè)管理？

答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。

什么是業(yè)主？

答：房屋的所有權人為業(yè)主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業(yè)主。