廣州通過法z院拍賣買到違z法用地不能過戶的房屋怎么辦？

    李某購買一處法z院變賣的房屋后，向縣國土資源局申請辦理該房屋的土地登記。李某提交的材料有：法z院民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、城市規(guī)劃主管部門2011年開據(jù)的建設用地規(guī)劃許可證（補辦）、法z院變賣已經(jīng)登記到李某名下的房屋所有權證書。執(zhí)行的房屋1995年已經(jīng)建成，而根據(jù)法z院裁定，李某的房屋是2013年通過法z院變賣取得，當時房屋尚歸莫某所有，從時間上推算，李某不是違z法占地行為人。民事裁定書內容顯示：因債z務人莫某未履行還款義務，裁定變賣被執(zhí)行人所有房屋一幢，給債z權人李某以抵償債z務。協(xié)助執(zhí)行通知書內容顯示：請將現(xiàn)屬被執(zhí)行人莫某的房屋轉移給李某。

在地籍調查時，縣國土資源局發(fā)現(xiàn)該房屋建于1995年，占用的是國有土地，無合法用地批準手續(xù)，屬于違z法占地，遂以“土地違z法違規(guī)行為尚未處理”為由，根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，對李某的申請作出不予登記的決定，并將材料移交給執(zhí)z法監(jiān)z察部門。鑒于老人上了年紀，執(zhí)行人員也不宜采用強制手段，結果就這么僵持下來了。接到材料后，執(zhí)z法監(jiān)察人員對李某作了詢問筆錄，進行了實地測量調查。縣國土資源局根據(jù)案件材料，以“李某于1995年未經(jīng)批準擅自占用50平方米土地建房”為違z法事實，對李某作出“沒收非z法占用土地上新建的建筑物，并處罰款”的處罰決定。

律師說法：

本案中，A縣國土資源局以房屋受讓者為違z法占地主體，將法z院變賣的、無合法用地批準手續(xù)的房屋作為非z法建筑物，作出了予以沒收的行政處罰。在收到法制辦評查意見后，該局經(jīng)過認真審查分析，認為李某的案件存在如下錯誤：

被處罰主體與違z法占地行為人不一致。陳某在取得案涉房屋產(chǎn)權后，對案涉房屋享有占有、使用、處分、收益等權利，其要求劉某立即搬離案涉房屋，并自2016年8月9日起支付房屋占有使用費的訴z訟請求合理有據(jù)，予以支持。執(zhí)行的房屋1995年已經(jīng)建成，而根據(jù)法z院裁定，李某的房屋是2013年通過法z院變賣取得，當時房屋尚歸莫某所有，從時間上推算，李某不是違z法占地行為人。因此，縣國土資源局以李某作為違z法行為主體作出處罰決定，存在被處罰主體與違z法行為主體不一致的情況，違反了《行政處罰法》第三十條“違z法事實不清的，不得給予行政處罰”的規(guī)定。

把人z院裁定變賣的房屋當非z法財物予以沒收。李某通過人z院變賣取得被執(zhí)行人的房屋，辦理了房屋所有權登記手續(xù)，該房屋在法律意義上屬于李某的合法財物。根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，目前在“司拍賣平臺”參加司拍賣房產(chǎn)競拍、且競拍成的購房人，可通過“司拍賣平臺”跳轉至天貓眾安保險官z方旗艦店購買拍房交易保障險，需要提醒的是，購買期限為競拍成后次日24時前。而《行政處罰法》第八條明確規(guī)定，行政處罰的種類之三為“沒收違z法所得、沒收非z法財物”?？h國土資源局以行政處罰為依據(jù)，沒收李某的合法財物，明顯與之不符。鑒于該案存在以上錯誤，國土資源局以“事實依據(jù)不足，處罰決定有誤”為由，主動改正，撤銷了對李某“違z法占地建房行為”的處罰決定。

對于本案，筆者建議，國土z資源部門一方面，可繼續(xù)梳理案件事實，追查實際違z法占地人；另一方面，可參考以下法律法規(guī)，對協(xié)助法z院執(zhí)行的該房地產(chǎn)作出恰當處理：人z院變賣被執(zhí)行人房地產(chǎn)，強制被執(zhí)行人將房地產(chǎn)變現(xiàn)抵債，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，該行為屬于房地產(chǎn)轉讓行為。慣常租賃合同，用以居住之用的住房其支付方式往往月付或者季度支付，少量情形下可能存在按年度支付的情形。

目前，該房屋雖未辦理用地手續(xù)，卻領取了房屋所有權證。而根據(jù)《物權法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《關于依法規(guī)范人z院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的相關規(guī)定，建筑物轉讓的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并處分。近幾個月，我市陸續(xù)有住房進行拍賣，而且數(shù)量還不少，拍賣的房產(chǎn)價格往往比市場低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。在變價處理土地使用權、房屋時，土地使用權、房屋所有權同時轉移。同時，根據(jù)《土地登記辦法》《關于依法規(guī)范人z院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的相關規(guī)定，國土資源行政主管部門在協(xié)助人z院執(zhí)行土地使用權時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源行政主管部門認為人z院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人z院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。

因此，本案中A縣國土資源局可根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》規(guī)定的程序，在李某補辦相關手續(xù)后，為其辦理國有土地使用權協(xié)議出讓手續(xù)。

廣州土地和房屋的所有人不同如z何執(zhí)行拍賣？

    “房地一體”原則體現(xiàn)在我國《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔z保法》等多部法律法規(guī)中，明確要求土地使用權和房屋所有權必須一并處分。

律師解答：針對土地使用權和房屋所有權分屬于不同權利主體情形，我國法律規(guī)定“房地一體”原則，房和地必須一并處分。律師解答：如租賃合同（前提是真實租賃關系）在抵z押權設立前簽訂，則買賣不破租賃，該租賃合同繼續(xù)有效，租客此后應將租金支付給新的產(chǎn)權人。因此，土地使用權和房屋所有權應一并拍賣，可分別評估土地使用權和房屋所有權的價值，確定總體價格及兩者的價格比，對屬于案外人的財產(chǎn)，將拍賣成交款按比例返還。法z院處置后，兩項權利終歸屬同一主體。

廣州佛山買法z院拍賣房限購嗎？需要提供購房資格證明嗎？

    律師解答：廣州目前限購需要購房資格，佛山2015年5月1日起取消限購政策，不需要購房資格。

附：廣東省高z級人z院、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳、廣東省廳關于印發(fā)《關于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》的通知(2013年12月27日發(fā)布，2014年1月1日起施行)

根據(jù)國家和省房地產(chǎn)市場調控工作要求，近年我省廣州、深圳、佛山和和珠海等城市先后實旋了住房限購政策。為切實落實住房限購政策，現(xiàn)對審判執(zhí)行、辦理公證工作中涉及住房產(chǎn)權轉移的問題提出如下意見：

  一、凡涉案住房在限購區(qū)域內且住房限購政策實施時尚未辦理過戶登記申請手續(xù)，原告以履屋買賣合同、以房抵債協(xié)議等為由提起民事，請求被告協(xié)助辦理住房所確權轉移登琵至原告或第三人名下，該原告或第三人為自然人的；人z院應當在囪當事入送達《受理案件通知書》的同時；送達《提交<購房資格證明>告知書》，告知其在舉證期限內提交住房所在地房地產(chǎn)登記機構出具的《購房資格證明》。律師說法：本案中，A縣國土資源局以房屋受讓者為違z法占地主體，將法z院變賣的、無合法用地批準手續(xù)的房屋作為非z法建筑物，作出了予以沒收的行政處罰。

  當事人在其他孛達成以房抵債協(xié)議的，或者申請確認調解協(xié)議，調解協(xié)議涉及房屋買賣、以房抵債的，按以上意見辦瑗。

  當事人請求確認住房所有權歸屬或者達成確認住房所有權歸屬的調解協(xié)議，人z院認為可能規(guī)遂住房限購政策的，按以上意見辦理。

  當事人不能提交《購房資格證明》的，人z院依照《合同法》第z一百一十條第z（一）項的規(guī)定對其辦理過戶登記的請求不予支持，對凋解協(xié)議的相應內容不予確認。

  二、人z院在實施導致》限購區(qū)域內的住房發(fā)生所有權轉移的執(zhí)行行為前（執(zhí)行依據(jù)要求辦理住房所有權轉移登記的除外），應當告知擬取得該住房所有權的自然人在指z定期限內提交《購房資格證明》。該自然人不能提交的，人z院不得實施相應的執(zhí)行行為。

三、公證機構在辦理涉及本意見第z一條規(guī)定的房屋買賣合同及其他具有以房抵債內容的合同、協(xié)議公證時，應事先告知公證申請人在辦理過戶登記時應具有相應的購房資格，不具有購房資格的申請人將自行承擔無法辦理過戶登記的風險。

  四、當事人根據(jù)《提交<購房資格證明>告知書》：向住房所在地房地產(chǎn)登記機構申請辦理《購房資格證明》房地產(chǎn)登記機構應于十五個工作日內辦理。

  五、本意見實行以前尚未審結的一、二審案件和尚未執(zhí)行終結的執(zhí)行案件，參照本意見執(zhí)行。

  六、本意見自2014年1月1日起施行。