物業(yè)管理作為一種無(wú)形服務(wù)還具有自身的一些特點(diǎn)：

1、 綜合性，物業(yè)管理服務(wù)不僅包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，而且包括對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通和公共秩序維護(hù)等內(nèi)容；

2、 持續(xù)性，與一次不同，物業(yè)管理服務(wù)的提供是一個(gè)持續(xù)的不間斷的過(guò)程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長(zhǎng)時(shí)間完好和共用設(shè)施設(shè)備的全天候運(yùn)行；

3、 長(zhǎng)期性，物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和更換物業(yè)管理企業(yè)的巨大成本，使得物業(yè)服務(wù)合同的期限一般較長(zhǎng)，這有利于服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)和客戶關(guān)系的改善；

4、 穩(wěn)定性，嚴(yán)格的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更的高昂成本，使得物業(yè)服務(wù)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相比，客戶（業(yè)主）具有相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)（這一點(diǎn)在居住物業(yè)管理中尤為明顯），服務(wù)群體的相對(duì)穩(wěn)定，在使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須長(zhǎng)時(shí)間接受客戶的監(jiān)督和考驗(yàn)的同時(shí)，也有利于維系客戶的忠誠(chéng)度和契約的穩(wěn)定性。

?物業(yè)管理公司了解業(yè)戶就是尋找市場(chǎng)

物業(yè)管理公司是服務(wù)的提供者，其服務(wù)對(duì)象主要是物業(yè)區(qū)域的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）和物業(yè)使用人（租戶或其他住戶），我們統(tǒng)稱為業(yè)戶，他們是服務(wù)的接受者，是物業(yè)管理公司的顧客，物業(yè)管理公司要實(shí)施服務(wù)營(yíng)銷，創(chuàng)造更多的顧客，就首先要了解業(yè)戶，了解其構(gòu)成、需求及其消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)習(xí)慣，然后才能進(jìn)行有針對(duì)性的服務(wù)營(yíng)銷策劃。

了解業(yè)戶的過(guò)程也是一個(gè)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分，即尋找市場(chǎng)的過(guò)程，通過(guò)對(duì)業(yè)戶的了解，特別是對(duì)業(yè)戶需要、期望與需求的了解，對(duì)業(yè)戶效用、價(jià)值與滿足的了解，你就能知道業(yè)戶滿意什么樣的服務(wù)產(chǎn)品，進(jìn)而找到服務(wù)營(yíng)銷的目標(biāo)市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)對(duì)策。

物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題

1、 對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵理解不深。有的公司將物業(yè)管理和服務(wù)的范圍停留在清掃、保潔、垃圾清運(yùn)、綠化草坪、維修水電和房屋等一般日常服務(wù)項(xiàng)目上，甚至仍然沿用過(guò)去行政管理的辦法，行政色彩濃厚；有的片面強(qiáng)調(diào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)忽視了業(yè)主的利益，甚至侵了業(yè)主的權(quán)益；有的則限于小修、小補(bǔ)，竟不顧及物業(yè)外觀和環(huán)境 的保養(yǎng)，忽略了對(duì)物業(yè)的整體維護(hù)和管理，致使物業(yè)破損貶值；在緊緊圍繞業(yè)主和使用者各項(xiàng)需求開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和專項(xiàng)服務(wù)方面顯得乏力，更談不上對(duì)物業(yè)管理品牌的塑造。

2、 物業(yè)管理人員素質(zhì)不高。物業(yè)管理是專業(yè)化和綜合性要求都比較高的行業(yè)，對(duì)管理人員的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)要求都比較高?，F(xiàn)在的物業(yè)管理公司人員大多數(shù)屬于半路出家，基本沒(méi)有受過(guò)正規(guī)的技能培訓(xùn)，缺乏系統(tǒng)的物業(yè)管理知識(shí)和物業(yè)管理運(yùn)作能力，缺乏必備的綜合經(jīng)驗(yàn)和能力。面對(duì)許多需要協(xié)調(diào)的眾多關(guān)系，管理人員顯得力不從心。

物業(yè)服務(wù)還包括其他生活服務(wù)：小區(qū)的物業(yè)服務(wù)如何是由物業(yè)公司決定的，有些物業(yè)公司還提供一些生活服務(wù)，比如送小孩去托兒所、訂牛奶、送報(bào)紙、就醫(yī)送藥等生活服務(wù)，而有的業(yè)主對(duì)此都不清楚，根本就不知道還有此條。一個(gè)大型物業(yè)內(nèi)部居住著各種職業(yè)、性格的業(yè)主和用戶，物業(yè)管理公司可通過(guò)開(kāi)展聯(lián)誼活動(dòng)處理好物業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系，讓業(yè)主和用戶有機(jī)會(huì)交流，加深理解，減少糾紛和爭(zhēng)執(zhí)的發(fā)生。