二手房中，一方違約要付房?jī)r(jià)20%的違約金嗎？

  張靜律師解答：看違約程度，交易時(shí)間和給對(duì)方造成的損失而定，法z院一般都會(huì)調(diào)低違約金。如下面這個(gè)案件，法官就將違約金從38萬降到了19萬。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于違約責(zé)任的問題,合同約定“如買方未按照合同約定期限履行義務(wù),賣方有權(quán)要求買方以轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)支付每日萬分之五的違約金并繼續(xù)履行合同,如買方逾期履行超過十五個(gè)工作日的,則賣方有權(quán)解除合同并可沒收定金或要求買方支付轉(zhuǎn)讓總價(jià)款20%的違約金,賣方因維權(quán)所支出的律師費(fèi)、訴z訟費(fèi)等由買方承擔(dān)?！标愘u家現(xiàn)根據(jù)上述合同約定請(qǐng)求李買家承擔(dān)合同價(jià)款20%即381000元的違約金,并為證明其損失,提交了兒子陳某購買位于廣州市番禺區(qū)橋南街某處房產(chǎn)的《認(rèn)購書》、收據(jù)及退款收據(jù)。法z院認(rèn)為,第z一、上述證據(jù)僅證明陳偉焯解除《認(rèn)購書》,且已退回定金、首期款,不足以證實(shí)其存在實(shí)際損失,以及解除認(rèn)購書與本案之間具有關(guān)聯(lián)性。第二、《合同法》第z一百一十四條第二款規(guī)定:“約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人z院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人z院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！北景钢?雖然李買家存在違約行為,但陳賣家未舉證因解除合同而造成的損失達(dá)到381000元,結(jié)合合同履行的過程及李買家的過錯(cuò)程度、抗辯意見,酌情調(diào)整違約金為190500元。因李買家已支付定金陳賣家一方100000元,故上述定金可抵扣違約金,李買家仍應(yīng)支付違約金90500元。

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廣州以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔(dān)z保的如何處理？

   張靜律師解答：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十三條：一方當(dāng)事人主張房屋買賣合同實(shí)為合同的擔(dān)z保的,應(yīng)當(dāng)舉證證明合同關(guān)系的存在。

當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔(dān)z保,出借人主張就買賣合同項(xiàng)下的房屋優(yōu)先受償?shù)?不予支持。出借人請(qǐng)求履屋買賣合同的,應(yīng)當(dāng)依照《人民z法z院關(guān)于審理案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定處理。

當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔(dān)z保,雙方已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,借z款人以不存在真實(shí)的買賣合同關(guān)系為由,主張合同無效并請(qǐng)求返還房屋的,人民z法z院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明變更訴z訟請(qǐng)求為返還借z款本息與房屋過戶登記時(shí)或債務(wù)履行期限屆滿時(shí)房屋價(jià)值的差額。

《人民z法z院關(guān)于審理案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條：當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為合同的擔(dān)z保，借z款到期后借z款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴z訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民z法z院裁定駁回起訴。

按照法律關(guān)系審理作出的判z決生效后，借z款人不履行生效判z決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借z款本息之間的差額，借z款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

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廣州二手房買家無購房資格，賣家違約了還要擔(dān)責(zé)嗎？

  張靜律師解答：此種情況下極大可能判z決合同解除，互不擔(dān)責(zé)。如下面這個(gè)案件，賣家未按合同約定提前還貸，但買家也無購房資格，終法z院判z決合同解除，定金返還，互不賠償。

法z院認(rèn)為，按照涉案合同約定，簡(jiǎn)賣家應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)證書后20日內(nèi)向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，簡(jiǎn)賣家抗辯因2017年廣州購房新政規(guī)定房屋房產(chǎn)證出具后兩年以內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，而吳買家提出公證的方法，簡(jiǎn)賣家不同意導(dǎo)致雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，因涉案合同無法履行才導(dǎo)致簡(jiǎn)賣家沒有申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。但根據(jù)廣州市人民政z府辦z公廳于2017年3月30日發(fā)布《廣州市人民政z府辦z公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，涉案房屋并非自該通知施行之日起購買的房屋，并非該通知的調(diào)整對(duì)象，而吳買家在合同履行過程中暫不具備購房資格并非必然導(dǎo)致合同無法履行，故簡(jiǎn)賣家未按照合同約定申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，已違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

雖吳買家在合同履行過程中暫不具備購房資格并不必然導(dǎo)致合同無法履行，但吳買家在合同約定的交易遞件時(shí)具備購房資格是合同履行的必要條件，但至庭審辯論終結(jié)前，吳買家仍未提供證據(jù)證明其具備購房資格，且雙方亦未就吳買家不具備購房資格的情況下對(duì)過戶問題如何處理作出約定，故吳買家對(duì)涉案交易無法履行，亦存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

吳買家主張解除雙方簽訂的《預(yù)售房買賣合同》，且簡(jiǎn)賣家亦無異議，故法z院依法判令解除雙方于2017年3月8日簽訂的《預(yù)售房買賣合同》。吳買家主張簡(jiǎn)賣家返還定金50000元及房屋契稅15511.56元。駁回吳買家要求賠償損失的請(qǐng)求。