廣州購(gòu)買法z院拍賣的房屋后，居住的人不肯搬怎么辦？

    近幾個(gè)月，我市陸續(xù)有住房進(jìn)行拍賣，而且數(shù)量還不少，拍賣的房產(chǎn)價(jià)格往往比市場(chǎng)低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。但與在市場(chǎng)上購(gòu)買新房和二手房相比，參加拍賣會(huì)購(gòu)買房產(chǎn)標(biāo)的可能具有更多的不確定因素。

老人不肯搬，他該怎么辦？

市民張某如愿以償以比市場(chǎng)價(jià)要低近20%的價(jià)格競(jìng)拍獲得了一套法z院處置的市區(qū)住宅，歡歡喜喜和家人前去接收房子時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)里面居然還住著老人。接到材料后，執(zhí)z法監(jiān)察人員對(duì)李某作了詢問(wèn)筆錄，進(jìn)行了實(shí)地測(cè)量調(diào)查。老人死活不肯搬遷，讓張某有房卻無(wú)法自用。鑒于老人上了年紀(jì)，執(zhí)行人員也不宜采用強(qiáng)制手段，結(jié)果就這么僵持下來(lái)了。而張某在拍賣前并未仔細(xì)查閱資料和實(shí)地了解，事后發(fā)現(xiàn)后悔不已，只好找律師咨詢。

律師介紹，張某因?qū)ε馁u流程不甚了解，也未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，對(duì)拍賣行提供的有關(guān)拍賣物的文件資料沒有仔細(xì)查閱，便簽署了有關(guān)文件，根據(jù)簽署的內(nèi)容，視為其已行使了查閱、了解拍賣物的權(quán)利，已知悉拍賣物的瑕疵，認(rèn)可拍賣物的現(xiàn)狀。記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請(qǐng)法z院強(qiáng)制執(zhí)行。建議購(gòu)買此類房屋之前，先聘請(qǐng)律師做一個(gè)房產(chǎn)情況調(diào)查，搞清楚因?yàn)槭瞶么原因拍賣，現(xiàn)在房屋居住人的情況等后再?zèng)Q定是否購(gòu)買。

廣州未經(jīng)報(bào)建的違z章建筑能否進(jìn)行拍賣？

    律師解答：針對(duì)未經(jīng)報(bào)建的建筑能否拍賣的問(wèn)題，執(zhí)行法z院應(yīng)將建筑物情況函告建設(shè)行政主管部門，如行政主管部門確認(rèn)屬違z章建筑責(zé)令拆除或作沒收處理的，該建筑物不得作為執(zhí)行標(biāo)的；如行政機(jī)關(guān)對(duì)建筑行為作出行政處罰決定并責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，而被執(zhí)行人又不配合的，法z院可商請(qǐng)申請(qǐng)執(zhí)行人或拍賣人墊付補(bǔ)辦手續(xù)費(fèi)用，再進(jìn)行拍賣。判z決書節(jié)選：法z院認(rèn)為：涉案房屋是黃某經(jīng)過(guò)合法的拍賣程序競(jìng)拍而得，并已辦理黃某名下的房地產(chǎn)權(quán)證，故確認(rèn)黃某對(duì)涉案房屋享有完整的所有權(quán)。

廣州租賃合同在抵z押前簽訂，拍賣時(shí)如何處理？

    律師解答：如租賃合同（前提是真實(shí)租賃關(guān)系）在抵z押權(quán)設(shè)立前簽訂，則買賣不破租賃，該租賃合同繼續(xù)有效，租客此后應(yīng)將租金支付給新的產(chǎn)權(quán)人。黃某和陳某所提交的證據(jù)不能證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載有錯(cuò)誤，或不動(dòng)產(chǎn)登記簿無(wú)效，黃某或陳某為涉訟房屋合法的占用、使用人的事實(shí)。如租賃合同在抵z押權(quán)設(shè)立之后簽訂，則無(wú)法對(duì)抗抵z押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，該房屋拍賣后，承租z人無(wú)權(quán)繼續(xù)租賃房屋，其損失可向出租z人主張賠償。

某案件中，因抵z押的房產(chǎn)要被拍賣，被執(zhí)行人就動(dòng)起了鉆“買賣不破租賃”空子的歪腦筋，連著2次虛構(gòu)租賃合同，想阻攔拍賣。終被法z院以拒不執(zhí)行判z決罪判處被告人張某拘役六個(gè)月，緩刑八個(gè)月。

根據(jù)現(xiàn)行司z法解釋，對(duì)于租賃抵z押房屋問(wèn)題，《z高人民z法z院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)z保法〉若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定：“抵z押人將已抵z押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵z押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。律師解答：可以法z院拍賣的房屋，低于市場(chǎng)價(jià)，而且不限購(gòu)，在大城市受追捧程度極高。抵z押人將已抵z押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵z押人未書面告知承租z人該財(cái)產(chǎn)已抵z押的，抵z押人對(duì)出租抵z押物造成承租z人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵z押人已書面告知承租z人該財(cái)產(chǎn)已抵z押的，抵z押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租z人的損失，由承租z人自己承擔(dān)。”