廣州沒(méi)有房z產(chǎn)證的房屋能否執(zhí)行拍賣？

    律師解答：針對(duì)產(chǎn)權(quán)證z件不完善的房產(chǎn)，如不具備初始登記條件，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證z件不完善的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房產(chǎn)的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)；如具備初始登記條件的，執(zhí)行法z院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法z院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記。占有作為房屋重要的用益權(quán)利，承租z人租而不占，租而不用，與常理相悖，虛z假租賃關(guān)系很容易戳穿。

廣州購(gòu)買法z院拍賣的房屋后，居住的人不肯搬怎么辦？

    近幾個(gè)月，我市陸續(xù)有住房進(jìn)行拍賣，而且數(shù)量還不少，拍賣的房產(chǎn)價(jià)格往往比市場(chǎng)低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。但與在市場(chǎng)上購(gòu)買新房和二手房相比，參加拍賣會(huì)購(gòu)買房產(chǎn)標(biāo)的可能具有更多的不確定因素。

老人不肯搬，他該怎么辦？

市民張某如愿以償以比市場(chǎng)價(jià)要低近20%的價(jià)格競(jìng)拍獲得了一套法z院處置的市區(qū)住宅，歡歡喜喜和家人前去接收房子時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)里面居然還住著老人。老人死活不肯搬遷，讓張某有房卻無(wú)法自用。最z高院執(zhí)行局局長(zhǎng)孟祥對(duì)此指出，絡(luò)司拍賣作為強(qiáng)制執(zhí)行程序中處置財(cái)產(chǎn)的一種新措施，對(duì)破z解“執(zhí)行難”，及時(shí)、有效兌現(xiàn)債z權(quán)益等方面有著重要作用。鑒于老人上了年紀(jì)，執(zhí)行人員也不宜采用強(qiáng)制手段，結(jié)果就這么僵持下來(lái)了。而張某在拍賣前并未仔細(xì)查閱資料和實(shí)地了解，事后發(fā)現(xiàn)后悔不已，只好找律師咨詢。

律師介紹，張某因?qū)ε馁u流程不甚了解，也未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，對(duì)拍賣行提供的有關(guān)拍賣物的文件資料沒(méi)有仔細(xì)查閱，便簽署了有關(guān)文件，根據(jù)簽署的內(nèi)容，視為其已行使了查閱、了解拍賣物的權(quán)利，已知悉拍賣物的瑕疵，認(rèn)可拍賣物的現(xiàn)狀?！钡谑艞l規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請(qǐng)法z院強(qiáng)制執(zhí)行。建議購(gòu)買此類房屋之前，先聘請(qǐng)律師做一個(gè)房產(chǎn)情況調(diào)查，搞清楚因?yàn)槭瞶么原因拍賣，現(xiàn)在房屋居住人的情況等后再?zèng)Q定是否購(gòu)買。

廣州租賃合同在抵z押前簽訂，拍賣時(shí)如何處理？

    律師解答：如租賃合同（前提是真實(shí)租賃關(guān)系）在抵z押權(quán)設(shè)立前簽訂，則買賣不破租賃，該租賃合同繼續(xù)有效，租客此后應(yīng)將租金支付給新的產(chǎn)權(quán)人。故在現(xiàn)實(shí)生活中，個(gè)別被執(zhí)行人為了規(guī)避執(zhí)行，串z通他人簽訂虛z假z的房屋租賃合同，讓房屋處于租賃狀態(tài)，而影響房屋的拍賣，妨礙法z院的執(zhí)行。如租賃合同在抵z押權(quán)設(shè)立之后簽訂，則無(wú)法對(duì)抗抵z押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，該房屋拍賣后，承租z人無(wú)權(quán)繼續(xù)租賃房屋，其損失可向出租z人主張賠償。

某案件中，因抵z押的房產(chǎn)要被拍賣，被執(zhí)行人就動(dòng)起了鉆“買賣不破租賃”空子的歪腦筋，連著2次虛構(gòu)租賃合同，想阻攔拍賣。終被法z院以拒不執(zhí)行判z決罪判處被告人張某拘役六個(gè)月，緩刑八個(gè)月。

根據(jù)現(xiàn)行司z法解釋，對(duì)于租賃抵z押房屋問(wèn)題，《z高人民z法z院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)z保法〉若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定：“抵z押人將已抵z押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵z押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。如果實(shí)在拿不到也不用急，起訴原業(yè)主或租客后，其家人也必須同時(shí)搬出。抵z押人將已抵z押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵z押人未書面告知承租z人該財(cái)產(chǎn)已抵z押的，抵z押人對(duì)出租抵z押物造成承租z人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵z押人已書面告知承租z人該財(cái)產(chǎn)已抵z押的，抵z押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租z人的損失，由承租z人自己承擔(dān)。”

廣州購(gòu)買拍賣房后，租客一直不搬要支付房屋使用費(fèi)嗎？

    律師解答：可以要求居住人支付房屋占有使用費(fèi)。使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃局公布的租金參考價(jià)計(jì)算。

至于占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，可參照房管部門公布的同時(shí)期同地段同類房屋租金參考價(jià)確定，其中按廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃局2016年公布的租金參考價(jià)計(jì)每月租金為22513.48元（511.67平方米×44元）。購(gòu)買者在購(gòu)買之前，可了解清楚房屋的現(xiàn)狀，只要不是特別難處理的情況（如有老年人住在里面以死對(duì)抗搬出），房屋還是可以購(gòu)買的，起訴騰房即可。至于上述期間的物業(yè)管理費(fèi)（物業(yè)管理費(fèi)從2016年11月起按每月1535元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至交還房屋之日止）和水費(fèi)880.4元，亦應(yīng)由劉某負(fù)擔(dān)。至于車位管理費(fèi)和租金，因陳某只舉證證明其為案涉房屋的物權(quán)人，并沒(méi)有提供證據(jù)證實(shí)其享有相關(guān)車位的使用權(quán)和管理權(quán)，故對(duì)該部分請(qǐng)求，不予支持。