理順關(guān)系，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，確定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，已成為當(dāng)前在物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn)，物業(yè)管理作為一種由企業(yè)提供的服務(wù)，與政府的行政管理是有嚴(yán)格區(qū)別的，屬于典型的經(jīng)營(yíng)，其收費(fèi)也屬于經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的收費(fèi)。但是，物業(yè)管理作為一種以提供管理服務(wù)為主要內(nèi)容的收費(fèi)，它與一般的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)相比，也有一些比較明顯的不同的特點(diǎn)。

1、管理模式的不一致，是造成小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的主要障礙。在同一城市，機(jī)關(guān)住宅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用由財(cái)政支付，不向居民收費(fèi)，而集中開(kāi)發(fā)的商業(yè)住宅區(qū)、雜居區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用均由住戶負(fù)擔(dān)，這就使居民對(duì)實(shí)施物業(yè)管理產(chǎn)生了抵觸情緒，同時(shí)也給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)增加了困難。

2、情況復(fù)雜，差別大。物業(yè)管理，從服務(wù)對(duì)象看，既有住宅區(qū)的物業(yè)管理，又有商業(yè)辦公樓和工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理。僅住宅區(qū)物業(yè)管理，又分為老住宅區(qū)和新住宅區(qū)，產(chǎn)權(quán)分公產(chǎn)和私產(chǎn)。服務(wù)的內(nèi)容和深度要求也都不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形式當(dāng)然也不同，這種收費(fèi)和服務(wù)內(nèi)容的參差不齊是物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)重要特點(diǎn)。

解決物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用難收的對(duì)策:

采取相關(guān)政府措施，促進(jìn)、鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)合并、重組，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，降低經(jīng)營(yíng)成本，為降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造條件。物業(yè)管理收費(fèi)之所以陷入兩難境地，很大程度上是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)沒(méi)有取得規(guī)模經(jīng)營(yíng)效益。為此，解決物業(yè)管理收費(fèi)兩難處境的根本出路只能是實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。通過(guò)制定并采取相關(guān)優(yōu)惠政策、措施，如稅收優(yōu)惠、政府協(xié)助指導(dǎo)、培訓(xùn)等措施，促進(jìn)、鼓勵(lì)相鄰物業(yè)管理公司，實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)、合并、重組。充分發(fā)揮人力資源潛力，降低經(jīng)營(yíng)成本，為進(jìn)一步降低收費(fèi)價(jià)格，以適應(yīng)大部分業(yè)主的收入水平創(chuàng)造更多的有利條件。

嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)公開(kāi)化。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況應(yīng)定期向住戶公開(kāi)，接受住戶的監(jiān)督，使住戶明白自己交出的錢具體的都用在了什么地方，從而使住戶明白繳納管理費(fèi)的必要性和重要性，進(jìn)而使他們從被動(dòng)繳費(fèi)轉(zhuǎn)向主動(dòng)繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。

物業(yè)管理系統(tǒng)主要對(duì)小區(qū)中的物業(yè)設(shè)施，住戶等進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行管理維護(hù)，以滿足安全性和可維護(hù)性等方面的要求進(jìn)行細(xì)心調(diào)研、總結(jié)梳理之后開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)出來(lái)的。

那么什么樣的物業(yè)管理系統(tǒng)才算好的呢？

1、職員管理：記錄公司職員信息，包括職員個(gè)人基本信息、崗位、職責(zé)等數(shù)據(jù)；

2、房產(chǎn)管理：記錄小區(qū)、樓棟、停車場(chǎng)、停車位、房號(hào)、房屋結(jié)構(gòu)和戶型等信息，可供物業(yè)管理人員隨時(shí)查看；

3、住戶管理：記錄住戶姓名、身份正號(hào)、職業(yè)等基本信息，并且記錄業(yè)主家庭成員情況和家庭成員信息以及入住和房屋租期等；

4、費(fèi)用管理：記錄費(fèi)用收取項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，系統(tǒng)可以自動(dòng)讀取水、電、燃?xì)獗淼?，可以自?dòng)計(jì)費(fèi)，生成詳細(xì)收費(fèi)數(shù)據(jù)發(fā)給業(yè)主，業(yè)主在線繳費(fèi)，省去大量人工，工作效率提高；

5、綜合管理：記錄業(yè)主報(bào)修、投訴、裝修以及物業(yè)通告通知等，方便提高物業(yè)管理人員與業(yè)主的溝通效率，也有利于物業(yè)及時(shí)響應(yīng)業(yè)主的需求，使業(yè)主滿意度提升；

如何判斷物業(yè)的好壞？

1、看門衛(wèi)對(duì)陌生人的態(tài)度

一般新建小區(qū)的安全管理普遍嚴(yán)格，業(yè)主一人一卡，甚至陌生人進(jìn)出小區(qū)都要進(jìn)行登記。判斷物業(yè)的管理水平可以觀察小區(qū)門衛(wèi)對(duì)待陌生人和外來(lái)車輛的態(tài)度。若該物業(yè)公司的管理制度嚴(yán)格，那么它對(duì)工作人員的培訓(xùn)也是嚴(yán)謹(jǐn)而規(guī)范的，門衛(wèi)自然不會(huì)放任陌生人和外來(lái)車輛隨意進(jìn)出小區(qū)，造成安全隱患。

2、看小區(qū)綠化

從小區(qū)綠化情況也可以判斷出物業(yè)的好壞。購(gòu)房者可以重點(diǎn)看小區(qū)綠化修剪是否整齊？基礎(chǔ)設(shè)施是否存在安全隱患？樓道清掃是否干凈？非小區(qū)居民和車輛進(jìn)出小區(qū)保安是否有登記等等。從這些方面可以衡量物業(yè)公司的日常工作是否做到位。

3、看房子在物業(yè)公司的維修記錄

房屋報(bào)修情況通常能直接反映出房屋質(zhì)量。比如，有沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)管道堵塞的情況，如果新房屢次出現(xiàn)管道堵塞，說(shuō)明在施工時(shí)建筑垃圾沒(méi)有疏通干凈；如果報(bào)修記錄上跳閘次數(shù)多，那就說(shuō)明配電可能不合理等。

4、看物業(yè)費(fèi)收繳率

在很多小區(qū)，業(yè)主表達(dá)對(duì)物業(yè)公司不滿的直接行為就是拒繳物業(yè)費(fèi)。如果商品房小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率過(guò)低，說(shuō)明業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的意見(jiàn)較大，雙方矛盾較多，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)水平就要打個(gè)問(wèn)號(hào)。