廣州購買法z院拍賣的房屋需要注意哪些事情？

    拍賣房子容易出現(xiàn)糾紛的除了房屋的騰空問題外，還有前房東戶z口是否及時遷走等問題，根據(jù)日常拍賣住房所發(fā)生的糾紛，他總結(jié)出以下幾點(diǎn)須注意的細(xì)節(jié)，想去競拍的市民，事先可據(jù)此進(jìn)行準(zhǔn)備，避免事后發(fā)生不必要的麻煩。

第z一，要確定你想競拍的標(biāo)的產(chǎn)權(quán)是否清晰。一般來說，通過法z院強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的產(chǎn)權(quán)都比較清晰，相對可以放心，而由單位或個人委托的就要查清。

第二，應(yīng)充分行使自己的合法權(quán)利，在競拍定要去現(xiàn)場了解房屋詳情。我國拍賣法有明文規(guī)定，拍賣人應(yīng)當(dāng)向競買人說明拍賣標(biāo)的的瑕疵，競買人有權(quán)了解拍賣標(biāo)的的瑕疵，有權(quán)查驗拍賣標(biāo)的和查閱有關(guān)拍賣資料，拍賣人應(yīng)當(dāng)在拍賣前展示拍賣標(biāo)的，并提供查看拍賣標(biāo)的的條件及有關(guān)資料。拍賣標(biāo)的的展示時間不得少于兩日。通常情況下，拍賣行會公開標(biāo)的展示時間，組織意向買家統(tǒng)一看房，讓買家實地具體了解房屋的基本狀況。其次，鄭某、陳某就鄭某之前債務(wù)發(fā)生原因及法z院審判執(zhí)行提出的異議，與本案返還原物糾紛沒有直接關(guān)聯(lián)性，鄭某、陳某可循合理途徑表達(dá)。若沒組織看房的，市民可要

求拍賣行開放展示或自己去實地了解。屆時，買家應(yīng)了解該房子是否騰空，原房東戶z口是否已遷出，同時要確定標(biāo)的房產(chǎn)是否有其它費(fèi)用未付，如稅費(fèi)、土地出讓費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等有沒有結(jié)清，這些情況可以直接去相關(guān)管理部門查詢，也可委托拍賣行確認(rèn)。買家也可以委托專業(yè)人士代為審查相關(guān)拍賣文書、通過多方途徑了解房屋情況。另外，即使執(zhí)行申請人不是抵z押權(quán)人，也不影響房屋的拍賣，只要將拍賣所得錢款支付給抵z押權(quán)人，就同樣視為已通過拍賣實現(xiàn)抵z押權(quán)。

第三，購買拍賣房一定要注意此房是交吉還是不交吉。這是兩個專有名詞，交吉即競買后即可使用，不確定因素和風(fēng)險都較小，但起拍價格相對高些。而不交吉，就是只是已取得產(chǎn)權(quán)，但房屋仍因各種原因被他人居住使用，要實際擁有，還須通過其他途徑取得。因此，不交吉的標(biāo)的一般相對便宜。一般來說，不交吉標(biāo)的有兩種：一種是標(biāo)的帶租約，目前在被使用中，租客與原房主有租賃協(xié)議在先，買家可與租客保持出租與承租的關(guān)系，定期收租金。帶租約的不交吉標(biāo)的未必是壞事，因為可直接獲得投資回報。但也存在投資風(fēng)險，如果該協(xié)約租金低于實際市場價格、租期過長，就會拉低買家的投資回報率。另一種“不交吉”是標(biāo)的不帶租約，但目前被原房東或其親友經(jīng)業(yè)主允許使用的，有可能出現(xiàn)拒不搬走的情況。如原業(yè)主對已生效判z決不服，應(yīng)通過申請再審或提請檢z察院抗訴的方式啟動再審程序，推z翻之前的判z決（實踐中基本上無法推z翻），而不能不履行已生效的判z決。

第四，要做好付全款準(zhǔn)備。拍賣房的產(chǎn)權(quán)“”不足，并且部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯綜復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)的可追溯性難度較大，許多銀行也不能清楚地了解拍賣房產(chǎn)的真正產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這為其按z揭貸z款服務(wù)造成了巨大的壁壘，當(dāng)前銀行很少為拍賣房提供按z揭貸z款服務(wù)。因此，消費(fèi)者在購買拍賣房時應(yīng)該做好比較充裕的資金準(zhǔn)備。10、買受人簽收相關(guān)法律文書后應(yīng)及時聯(lián)系承辦人交接標(biāo)的物，并自行辦理過戶手續(xù)，逾期不辦理的，買受人應(yīng)支付由此產(chǎn)生的逾期滯納金等費(fèi)用，并承擔(dān)本標(biāo)的物可能發(fā)生的損毀、滅失等后果。

廣州買拍賣房要交稅嗎？

    律師解答：要交。

拍賣房的稅費(fèi)是按照二手房稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繳納。律師解答：很多時候買下司z法拍賣后，屋里居住的人不肯搬出，不管是業(yè)主還是業(yè)主親戚還是家人，這時候就需要起訴物權(quán)保護(hù)案件，也就是騰房案件。但在法z院拍賣公告里一般只會注明標(biāo)的物的評估價，而房產(chǎn)原購入價并不會公布。而稅務(wù)部門核實稅費(fèi)時，關(guān)于增值稅部分是差額計稅。買受人往往去到了稅務(wù)部門繳納稅費(fèi)時，才知道自己應(yīng)該繳納多少稅費(fèi)，有時候多則幾十萬元。這個風(fēng)險，買受人應(yīng)在購買前充分評估。

后，提醒關(guān)注準(zhǔn)備撿漏，又打算貸z款的競買人，在競買定要先去找相關(guān)銀行審查征z信，只有通過審查，拿到意向書，并將該意向書交給法z院，那么當(dāng)你成功競買后，你才有可能貸到款。

廣州買拍賣房后，租客拿出長期租賃合同有效嗎？

    律師解答：如租賃合同不符合常理，則可認(rèn)定為不存在租賃關(guān)系，起訴至法z院要求騰房即可。具體請當(dāng)面咨詢律師。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為：《物權(quán)法》第十七條：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。抵z押人將已抵z押的財產(chǎn)出租時，如果抵z押人未書面告知承租z人該財產(chǎn)已抵z押的，抵z押人對出租抵z押物造成承租z人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。第三十四條：無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。第三十九條：所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。松某公司通過拍賣方式購得涉案房屋并辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，取得涉案房屋的所有權(quán)，依法對涉案房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。涉案房屋現(xiàn)仍由賴某和朱某居住，因此，松某公司要求賴某和朱某騰空涉案房屋交還的訴z訟請求合理有據(jù)，法z院予以支持。

賴某抗辯其于2006年1月5日與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，租賃期限為30年，因此，不應(yīng)向松某公司返還房屋。至于占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，可參照房管部門公布的同時期同地段同類房屋租金參考價確定，其中按廣州市國土資源和規(guī)劃局2016年公布的租金參考價計每月租金為22513。法z院認(rèn)為，《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴z訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴z訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。賴某抗辯與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，僅提供了一份房屋租賃合同作為證據(jù)，且該合同僅約定了租賃期限和月租金金額，對于租金的支付卻沒有明確，租期為30年，租金為1000元，且以賴某裝修涉案房屋款項及向譚某借z款抵扣，根據(jù)日常生活法則，上述《房屋租賃合同》的簽訂及履行不符合常理，首先，按照廣州市房地產(chǎn)租賃管理所發(fā)布的2015、2016年廣州市房屋租金參考價，雙方對涉案房屋約定租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場租賃價格，其次，賴某未能提交其支付裝修款的證據(jù)，亦未提交任何有關(guān)其裝修涉案房屋的證據(jù)。因此，賴某主張與譚某之間存在租賃關(guān)系，依據(jù)不足，對其抗辯意見，法z院不予采納。