哪些物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定？

答：物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：

(1)住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；

(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；

(3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；

(4)保潔服務(wù)

(5)保安服務(wù)

(6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；

(7)物業(yè)檔案資料的保管。

在物業(yè)管理中經(jīng)常會(huì)遇到哪些物業(yè)問(wèn)題？

問(wèn)題1、首層的業(yè)主需要交電梯服務(wù)費(fèi)嗎？

首層住戶是否需要繳納電梯服務(wù)費(fèi)首先要看《物業(yè)服務(wù)合同》中的約定，在沒(méi)有約定的情況下，除了個(gè)別地區(qū)免收或適當(dāng)少收外，大多數(shù)地區(qū)的首層住戶都要和其他樓層的業(yè)主一樣繳納電梯服務(wù)費(fèi)。

問(wèn)題2、預(yù)交物業(yè)費(fèi)有沒(méi)有法律上的依據(jù)？

按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi)；經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過(guò)6個(gè)月。對(duì)此，若是物業(yè)公司沒(méi)有出示政府行政部門批準(zhǔn)的文件，業(yè)主是可以拒交的。

問(wèn)題3、物業(yè)公司可以用停水停電的方法催物業(yè)費(fèi)嗎？

不可以。因?yàn)?，用電用水是居民?yīng)當(dāng)享受的基本生活權(quán)利，并不是基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的合同內(nèi)容。物業(yè)公司只是受水電部門委托代收水電費(fèi)，所以沒(méi)有隨意停止供水供電。業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司停水停電的行為可以向供水、供電企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門舉報(bào)。

物業(yè)早期介入的作用

能促進(jìn)規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)優(yōu)化、功能完善

從物業(yè)管理的實(shí)踐來(lái)看，以往的房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)規(guī)劃時(shí)只考慮了房屋、配套設(shè)施建造時(shí)的方便和成本的節(jié)約，而沒(méi)有從今后的管理和使用的角度去合理規(guī)劃，對(duì)物業(yè)管理必需的設(shè)施，以及交通泊位、小區(qū)綠化、水、電、氣、通風(fēng)、采光、空調(diào)位置預(yù)留等配套設(shè)施，往往考慮不足，造成以后難以彌補(bǔ)的后果。物業(yè)管理早期介入能將物業(yè)管理企業(yè)與使用人長(zhǎng)期相伴的實(shí)踐信息和要求建設(shè)性地提出，從物業(yè)管理、業(yè)主、使用人的角度出發(fā)，對(duì)戶型結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、道路綠化、車輛停放、物業(yè)用房等，向開發(fā)商提出具體建議，充分考慮設(shè)備、材料的經(jīng)久耐用，便于維修，盡可能地避免在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，由于考慮不足和遺漏造成日后物業(yè)管理和業(yè)主使用中出現(xiàn)不必要的麻煩，使規(guī)劃、設(shè)計(jì)更加合理。

物業(yè)管理企業(yè)可以組織專業(yè)人員對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成及消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣，周邊地區(qū)的物業(yè)管理狀況，投用后物業(yè)管理內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，成本利潤(rùn)等進(jìn)行預(yù)測(cè)、綜合評(píng)估后，對(duì)今后物業(yè)管理構(gòu)想向開發(fā)商提出建設(shè)性的意見，有利于開發(fā)商綜合考慮。