物業(yè)管理的行業(yè)起源

一般認為，物業(yè)管理在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。

從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——ChicagoBuildinnagersOrganization）召開了一次全國性會議，宣告了全世界一個專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。物業(yè)管理的起源來看，從19世紀中葉到20世紀20年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時期。

在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市建立了許多八層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當時的房地產(chǎn)市場上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步晚，市場化程度較低，行業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)過不少問題。

行業(yè)初創(chuàng)的很長一段時間里，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平良莠不齊，管理價質(zhì)不符、違規(guī)、侵權(quán)的現(xiàn)象時有發(fā)生，投訴率居高不下。

物業(yè)管理服務(wù)收費的特殊性:

公共性綜合服務(wù)收費與個體服務(wù)收費并存。公共性綜合服務(wù)收費，因物業(yè)管理者為公眾業(yè)主提供物業(yè)維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和區(qū)域保安等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)，不分人，不按項，定期結(jié)算，一并收費；服務(wù)收費則按不同住戶之約，一項一收，一事一結(jié)，前者籠而統(tǒng)之，后者一目了然。因此，重點是要強化綜合服務(wù)收費的監(jiān)管，增加透明度，這是做好物業(yè)管理收費工作的一項重要內(nèi)容。

服務(wù)個體的不完全選擇性。綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本形式，其服務(wù)無排他性。因綜合服務(wù)費，對一定的服務(wù)群體來說，可通過設(shè)置競標和合同形式，充分體現(xiàn)自愿委托的原則，而對公眾群體中的諸多個體，則不一定能充分體現(xiàn)自愿委托的原則。目前，在一些實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，出現(xiàn)的繳費不齊與拒絕繳費的糾紛，在一定程度上也是這種群體與公眾群體之間選擇服務(wù)方向不完全協(xié)調(diào)的反映。因此，做好物業(yè)管理收費，除通過必要的小區(qū)管委會形式來協(xié)調(diào)這一矛盾之外，更主要的則需要通過法律、法規(guī)的形式來規(guī)范、調(diào)節(jié)經(jīng)營者與住戶之間的債務(wù)和收費之間的關(guān)系.

物業(yè)管理經(jīng)營中存在的問題

1、 對物業(yè)管理的內(nèi)涵理解不深。有的公司將物業(yè)管理和服務(wù)的范圍停留在清掃、保潔、垃圾清運、綠化草坪、維修水電和房屋等一般日常服務(wù)項目上，甚至仍然沿用過去行政管理的辦法，行政色彩濃厚；有的片面強調(diào)企業(yè)經(jīng)營忽視了業(yè)主的利益，甚至侵了業(yè)主的權(quán)益；有的則限于小修、小補，竟不顧及物業(yè)外觀和環(huán)境 的保養(yǎng)，忽略了對物業(yè)的整體維護和管理，致使物業(yè)破損貶值；在緊緊圍繞業(yè)主和使用者各項需求開展多種經(jīng)營活動和專項服務(wù)方面顯得乏力，更談不上對物業(yè)管理品牌的塑造。

2、 物業(yè)管理人員素質(zhì)不高。物業(yè)管理是專業(yè)化和綜合性要求都比較高的行業(yè)，對管理人員的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)要求都比較高。現(xiàn)在的物業(yè)管理公司人員大多數(shù)屬于半路出家，基本沒有受過正規(guī)的技能培訓(xùn)，缺乏系統(tǒng)的物業(yè)管理知識和物業(yè)管理運作能力，缺乏必備的綜合經(jīng)驗和能力。面對許多需要協(xié)調(diào)的眾多關(guān)系，管理人員顯得力不從心。

針對：是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。

①日常生活類；

②商業(yè)服務(wù)類；

③文化、教育、衛(wèi)生、體育類；

④金融服務(wù)類；

⑤經(jīng)紀代理中介服務(wù)；

⑥社會福利類；

物業(yè)管理拓展深度

委托：物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，一大類是基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。