廣州白云番禺黃埔區(qū)拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛律師

廣州購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房有哪些注意事項(xiàng)？

一、注意預(yù)約銷(xiāo)售方式

  很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預(yù)約銷(xiāo)售的方式。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。即安置房業(yè)主還沒(méi)有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓，所以買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)房屋后暫時(shí)不能過(guò)戶?！俺Ｒ?jiàn)的方式就是買(mǎi)賣(mài)雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷(xiāo)售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但要等產(chǎn)權(quán)辦好再過(guò)戶?！敝薪闀?huì)把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個(gè)交易行為。

付款方式也根據(jù)協(xié)商各有不同，比如有的是先預(yù)付30萬(wàn)元訂金，交房后再付20萬(wàn)元或一次性付清總房?jī)r(jià)的90%，余下的辦理房產(chǎn)過(guò)戶后付清。不過(guò)，沒(méi)有過(guò)戶就買(mǎi)房無(wú)法進(jìn)行銀行按揭，購(gòu)買(mǎi)的市民就得一次性付出幾十萬(wàn)元現(xiàn)金，壓力也不小。

二、公證并不完全保險(xiǎn)

不僅在安置房，甚至在一些普通商品房轉(zhuǎn)讓中，為了躲款，采取公證預(yù)約銷(xiāo)售的方式也很常見(jiàn)。不過(guò)，公證并不能完全保險(xiǎn)，有些公證交易后會(huì)變成產(chǎn)權(quán)糾紛。

從公證法的角度，經(jīng)過(guò)公證的行為是具有法律效力的，但要看法官在時(shí)是否采用此證據(jù)以及如何采用。問(wèn)：我租賃王某的房子做生意，后因生意擴(kuò)大，在其院內(nèi)自建了一間房屋做為庫(kù)房存放貨物使用。遇到這種情況，買(mǎi)方一般只能以“申述期限太長(zhǎng)應(yīng)視無(wú)效”來(lái)反擊。即過(guò)去兩年這么長(zhǎng)時(shí)間，你都沒(méi)有意見(jiàn)，除非你能有證據(jù)證明你確實(shí)不知情，否則就可視為默認(rèn)，而現(xiàn)在突然提出異議，可視為惡意異議。

三、買(mǎi)安置房有政策風(fēng)險(xiǎn)

這類房屋的交易行為比較容易引起國(guó)家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門(mén)檻，

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國(guó)家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢(shì)改變，造成該合同不能履行。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，征Z地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州擅長(zhǎng)打農(nóng)村自建房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議糾紛律師

廣州農(nóng)村宅基地上自建房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？

  近年來(lái)，隨著人口流動(dòng)性的增強(qiáng)，城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)也日趨活躍，農(nóng)村住宅的買(mǎi)賣(mài)數(shù)量明顯上升，此類房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效成為認(rèn)定的一個(gè)難點(diǎn)。

目前實(shí)務(wù)中對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的主導(dǎo)觀點(diǎn)是認(rèn)為這類買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同。

　　房屋必須依附于土地的這一特性，導(dǎo)致其必然地屬于土地的重要成分，“房屋和土地一體處分”原則得到了法學(xué)界的廣泛認(rèn)同。如果事先未經(jīng)房主同意，則不僅房屋歸房主所有，改建、擴(kuò)建的費(fèi)用房主也不予補(bǔ)償。處分房屋的同時(shí)土地使用權(quán)一并處分，反之，處分土地使用權(quán)則土地之上的房屋同時(shí)處分，這一作法在我國(guó)《物權(quán)法》82條也得到體現(xiàn);該條規(guī)定，以建筑物的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并，以建設(shè)用地使用權(quán)的，該土地上的建筑物一并。

而根據(jù)我國(guó)

《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委Z員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。宅基地使用權(quán)是農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，這一權(quán)利與集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一特定的身份關(guān)系相關(guān)聯(lián)，如果允許任意轉(zhuǎn)讓，將影響到農(nóng)民基本的生存權(quán)利和居住權(quán)益，終侵害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的穩(wěn)定和諧。因此，為保障農(nóng)民“居者有其地”的權(quán)利不受，目前尚不能允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

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廣州城中村宅基地房拆遷款分割爭(zhēng)議律師農(nóng)村房分家析產(chǎn)案件律師

廣州申請(qǐng)建宅基地房的人已經(jīng)了，其家人還能分拆遷補(bǔ)償款嗎？

  律師解答：宅基地房屋拆遷分為房屋的補(bǔ)償部分和宅基地的補(bǔ)償部分?！保ǘ┰谵r(nóng)村建設(shè)用地上建造房屋農(nóng)村建設(shè)用地包括村民宅基地,鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施及公益事業(yè)用地。如果拆遷的時(shí)候當(dāng)初申請(qǐng)建房的人已經(jīng)去世了，便對(duì)宅基地的補(bǔ)償部分沒(méi)有份了。對(duì)于房屋的補(bǔ)償部分，可以按照繼承關(guān)系分割部分補(bǔ)償款。不過(guò)房屋的補(bǔ)償金額一般很少，幾萬(wàn)到20萬(wàn)不等，所以一般分不了多少錢(qián)。

農(nóng)村宅基地房屋權(quán)利由宅基地房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)組成，其拆遷權(quán)益亦由地上物補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償組成。宅基地房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)在權(quán)利性質(zhì)等方面均存在差異。

　　宅基地房屋所有權(quán)即所有權(quán)人對(duì)宅基地上所附著房屋所享有的權(quán)利，在確定宅基地房屋權(quán)屬時(shí)，應(yīng)綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻建、改擴(kuò)建等情況。2、農(nóng)村居民戶除身邊留一子女外，其他子女確需另立門(mén)戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的。農(nóng)村宅基地房屋動(dòng)遷后，地上物的補(bǔ)償應(yīng)在對(duì)被拆遷房屋的面積、裝潢等予以綜合評(píng)估后確定，實(shí)踐中，被拆遷房屋評(píng)估總價(jià)往往為數(shù)萬(wàn)元至二十余萬(wàn)元不等。該地上物的補(bǔ)償應(yīng)歸屬房屋權(quán)利人，房屋原權(quán)利人已經(jīng)的，動(dòng)遷補(bǔ)償款可依繼承關(guān)系進(jìn)行處理。

宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以戶為單位無(wú)償提供給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的具有身份屬性的一項(xiàng)權(quán)利，當(dāng)一戶人口因、戶Z口遷出宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織等原因而出現(xiàn)減少時(shí)，宅基地應(yīng)由一戶中剩余的成員共同使用。申請(qǐng)?zhí)幚頃r(shí)，應(yīng)以書(shū)面形式寫(xiě)明：申請(qǐng)人、對(duì)方當(dāng)事人的名稱、地址。換言之，申請(qǐng)建房人因等原因而不再為集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)，即喪失宅基地使用權(quán)，故該項(xiàng)權(quán)利不發(fā)生繼承。宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款及安置房面積的購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)由該戶剩余的成員共同所有。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量分家析產(chǎn)及繼承類案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)事人一致好評(píng)。專業(yè)辦理房產(chǎn)繼承糾紛案件，分家析產(chǎn)糾紛案件，宅基地拆遷款分割糾紛案件，繼子女繼承權(quán)糾紛案件，各種財(cái)產(chǎn)權(quán)繼承糾紛案件等，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。