物業(yè)管理有哪些原則

收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

公平競(jìng)爭(zhēng)原則：物業(yè)管理是社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正。

依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過程中時(shí)時(shí)刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

當(dāng)下物業(yè)管理行業(yè)似乎面臨著自誕生以來(lái)未有的困境，尋求切實(shí)可行的因應(yīng)之策被普遍認(rèn)為是當(dāng)務(wù)之急，在這種大背景之下討論物業(yè)管理行業(yè)本質(zhì)之類理論問題，也許有“坐而論道”之嫌。但筆者認(rèn)為，無(wú)論探討宏觀的發(fā)展戰(zhàn)略，中觀的商業(yè)模式，還是微觀的專業(yè)價(jià)值，都離不開對(duì)行業(yè)本質(zhì)的準(zhǔn)確把握。行業(yè)本質(zhì)決定專業(yè)價(jià)值，專業(yè)價(jià)值決定商業(yè)模式，科學(xué)的行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須建立在對(duì)行業(yè)本質(zhì)深刻認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)之上。在這個(gè)意義上，物業(yè)管理的行業(yè)本質(zhì)問題，是研究物業(yè)管理行業(yè)所有現(xiàn)實(shí)問題的邏輯起點(diǎn)。

行業(yè)本質(zhì)是行業(yè)本身所固有的，決定行業(yè)狀態(tài)、性質(zhì)和發(fā)展的根本屬性。認(rèn)清物業(yè)管理的行業(yè)本質(zhì)，應(yīng)當(dāng)從分析物業(yè)管理活動(dòng)的獨(dú)特規(guī)律入手。

物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)密集型特征主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面， 一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是通過投入提供服務(wù)的勞動(dòng)力來(lái)生產(chǎn)產(chǎn)品（服務(wù)）和創(chuàng)造產(chǎn)值（服務(wù)費(fèi)）；二是勞動(dòng)力成本在物業(yè)服務(wù)總成本中占據(jù)很大的比例（一般達(dá)到50%——70%）。勞動(dòng)密集型的特征表明資金這一生產(chǎn)要素在物業(yè)管理行業(yè)中并非起著決定性的作用。

同樣，分析大多數(shù)贏利的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)它們的凈資產(chǎn)收益率都在40%——50%以上，而且企業(yè)收入和利潤(rùn)的增長(zhǎng)與企業(yè)的資金投入并無(wú)直接相關(guān)，多數(shù)企業(yè)在發(fā)展壯大過程中并無(wú)更多的增量資金投入，注冊(cè)資本的投入也大多數(shù)為了滿足資質(zhì)評(píng)審和證明風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的需要，這同樣表明了物業(yè)服務(wù)行業(yè)與其他行業(yè)相比，對(duì)資金的需求和依賴程度相對(duì)較低，因而，從本質(zhì)上看，從事常規(guī)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是人合公司，而非資合公司。

當(dāng)前物業(yè)公司發(fā)展的兩個(gè)主要戰(zhàn)略分別歸納為大資管和大運(yùn)營(yíng)。

在諸多經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)中，消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)是我們不可忽略的兩個(gè)時(shí)代特征。從行業(yè)所處的時(shí)代背景出發(fā)，這兩種發(fā)展方向分別對(duì)應(yīng)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)這兩種趨勢(shì)。大運(yùn)營(yíng)的典型公司是碧桂園服務(wù)，借由大量橫向和縱向的并購(gòu)，不斷豐富管理業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容，并借此切入更大范圍的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域。大資管的典型公司是永升生活服務(wù)，更多是探索住戶潛在的消費(fèi)場(chǎng)景，挖掘新的服務(wù)需求，堅(jiān)決執(zhí)行品牌戰(zhàn)略來(lái)打造長(zhǎng)期護(hù)城河。

地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的特點(diǎn)是行業(yè)規(guī)模大、細(xì)分領(lǐng)域多、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，具有誕生平臺(tái)型巨型公司的土壤。

我們認(rèn)為，大運(yùn)營(yíng)路線的物業(yè)公司上限更高，大資管路線的物業(yè)公司需要關(guān)注品牌優(yōu)勢(shì)。對(duì)于有可能成長(zhǎng)為平臺(tái)型公司的物管公司和已經(jīng)形成品牌護(hù)城河或者注重打造品牌的物管公司，可以給到更高的估值。重點(diǎn)公司可以關(guān)注：碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、永升生活服務(wù)、綠城服務(wù)。