廣州二手房買(mǎi)家沒(méi)有購(gòu)房資格，賣(mài)家同意，合同解除算誰(shuí)違約？

    張靜律師解答：一般由于雙方協(xié)商一致造成合同簽訂不完善的情況，法z院都會(huì)認(rèn)定雙方都有過(guò)錯(cuò)，互不承擔(dān)違約責(zé)任。如下面這個(gè)案件，買(mǎi)家沒(méi)有購(gòu)房資格，合同約定買(mǎi)家可第三人過(guò)戶(hù)，此情況買(mǎi)家存在過(guò)錯(cuò)。后買(mǎi)家取消提前還貸申請(qǐng)，仍然要求買(mǎi)家墊z資贖契。終法z院認(rèn)定雙方都有過(guò)錯(cuò)，互不賠償。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為: 歐買(mǎi)家不具備廣州市購(gòu)房資格,雖然歐買(mǎi)家陳述可以過(guò)戶(hù)到自己的公司或其他具備購(gòu)房資格的朋友名下,但歐買(mǎi)家并未提交充分證據(jù)證明其將實(shí)際購(gòu)房人告知胡賣(mài)家,故歐買(mǎi)家對(duì)于合同的不能履行存在過(guò)錯(cuò)。合同履行過(guò)程中,歐買(mǎi)家向胡賣(mài)家支付定金,代繳契稅及辦理涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件,但胡賣(mài)家并未將辦理提前還貸的情況告知?dú)W買(mǎi)家,在其已經(jīng)取消提前還貸的申請(qǐng)后,仍然要求歐買(mǎi)家代為償還貸z款違反合同約定,且其明知?dú)W買(mǎi)家沒(méi)有購(gòu)房資格,仍然簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,對(duì)于合同不能履行亦存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《合同法》第z一百二十條的規(guī)定:“當(dāng)事人雙方都違反合同的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中,買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于合同不能繼續(xù)履行均存在過(guò)錯(cuò),因此,雙方應(yīng)對(duì)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任,故買(mǎi)賣(mài)雙方要求對(duì)方支付違約金的訴z訟請(qǐng)求,法z院均不予支持。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢(xún)。

廣州為套取貸z款與他人簽訂虛z假的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？

    張靜律師解答：無(wú)效。銀z行知道房屋買(mǎi)賣(mài)合同虛z假仍簽訂擔(dān)z保貸z款合同的，貸z款合同也無(wú)效。相關(guān)法條：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第十二條：出賣(mài)人為套取貸z款與他人簽訂虛z假的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)依照民z法總則第z一百四十六條第z一款的規(guī)定,認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

金融機(jī)構(gòu)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋買(mǎi)賣(mài)合同虛z假,仍然與買(mǎi)受人簽訂房屋擔(dān)z保貸z款合同的,該貸z款合同亦屬虛z假,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。該貸z款合同關(guān)系實(shí)際存在于金融機(jī)構(gòu)與出賣(mài)人之間, 合同效力依照民z法總則第z一百四十六條第二款的規(guī)定處理。

民z法總則第z一百四十六條第z一款：行為人與相對(duì)人以虛z假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。

民z法總則第z一百四十六條第二款：以虛z假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

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廣州房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)糾紛可以請(qǐng)求過(guò)戶(hù)嗎？

  張靜律師解答：如果其他合同參與人同意過(guò)戶(hù)，就可以判z決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，如果有一個(gè)參與人不同意的，就只能要求賠償違約金，不能要求過(guò)戶(hù)。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第二十五條：房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,終買(mǎi)受人以其合同相對(duì)人為被告提起訴z訟,請(qǐng)求協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民z法z院可以通知參與房屋買(mǎi)賣(mài)的其他當(dāng)事人作為第三人參加訴z訟。

被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的,可以判z決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第三人提出的抗辯理由成立的,人民z法z院可依照合同法第z一百一十條第z一項(xiàng)的規(guī)定駁回終買(mǎi)受人的訴z訟請(qǐng)求。

《合同法》第z一百一十條第z一項(xiàng)：當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;

廣州二手房買(mǎi)賣(mài)雙方都說(shuō)對(duì)方不肯履約怎么辦？

  張靜律師解答：法z院會(huì)根據(jù)證據(jù)、庭審內(nèi)容及雙方今后的履約意愿進(jìn)行違約責(zé)任認(rèn)定。如下面這個(gè)案件，雖然雙方都無(wú)證據(jù)是對(duì)方不肯履約，但買(mǎi)家庭審中同意一次性付款繼續(xù)履行合同，賣(mài)家卻不愿意繼續(xù)履行合同，終法官認(rèn)定賣(mài)家違約，合同繼續(xù)履行。

法z院認(rèn)為，涉案合同無(wú)法繼續(xù)履行的原因及責(zé)任歸屬。經(jīng)審核雙方來(lái)往函件的內(nèi)容，合同雙方對(duì)于履行障礙各有表述，但可以確認(rèn)雙方當(dāng)事人終約定2017年5月19日共同前往辦理網(wǎng)簽手續(xù)。期間，也達(dá)成了以合同約定履行，即買(mǎi)方確定為簽約人林買(mǎi)家的一致，但經(jīng)紀(jì)方創(chuàng)某公司要求雙方當(dāng)事人簽訂委托手續(xù)時(shí)，黃賣(mài)家拒不同意。如前所述，《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》本身明確黃賣(mài)家與經(jīng)紀(jì)方有委托辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的關(guān)系，且當(dāng)天配合經(jīng)紀(jì)方完善手續(xù)，進(jìn)行網(wǎng)簽并不損害黃賣(mài)家的合同權(quán)益，其拒不配合的行為與其一再陳述要求按原合同履行的陳述明顯相悖。結(jié)合本案對(duì)林買(mǎi)家購(gòu)房資格的查詢(xún)，除黃賣(mài)家的配合外，合同履行并無(wú)其他實(shí)質(zhì)障礙。故此，結(jié)合林買(mǎi)家明確愿意就合同約定的購(gòu)房余款一次性履行，為維護(hù)交易穩(wěn)定及市場(chǎng)誠(chéng)信，本院支持林買(mǎi)家繼續(xù)履行合同的訴求。至于，違約責(zé)任的認(rèn)定，從雙方來(lái)往信息以及經(jīng)紀(jì)方的確認(rèn)，雙方對(duì)于合同履行過(guò)程中，黃賣(mài)家明確提出了與雙方書(shū)面合同約定不符的交易條件，結(jié)合上述不配合網(wǎng)簽手續(xù)的事實(shí)，對(duì)于違約責(zé)任應(yīng)由賣(mài)方黃賣(mài)家承擔(dān)。