廣州父母的宅基地，兄妹合資建房，被霸占能起訴返還租金嗎？

  張靜律師解答：可以，不過(guò)關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)，如原告持有全部租賃合同，可按實(shí)際收取的租金分割，如原告無(wú)租金證據(jù)，則應(yīng)申請(qǐng)法z院評(píng)估租金金額。如下面這個(gè)案件，法z院就委托評(píng)估公司評(píng)估了宅基地房的租金標(biāo)準(zhǔn)，然后按標(biāo)準(zhǔn)判z決返還租金的金額。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為，關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，劉2應(yīng)返還的租金收益如何確定。根據(jù)2012年1月9日《合約》顯示，劉1出資370000元，劉2出資233200元，出資總額為603200元。根據(jù)一審的評(píng)估結(jié)論，涉案房屋在2008年5月1日至2017年4月11日期間的租金收益合計(jì)510888元，該期間的收益不足以全部扣減上述出資總額，故應(yīng)在雙方之間按出資比例分配。據(jù)此，劉1應(yīng)取得收益為510888元×（370000元÷603200元）=313376.26元。而根據(jù)2012年4月21日《備忘錄》顯示，劉1收回本金95000元，劉2收回本息105776元，而該收回的本金及本息應(yīng)來(lái)源于上述510888元租金收益，故劉1還應(yīng)取得收益為313376.26元-95000元=218376.26元。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州起訴兄弟姐妹侵z占自己的宅基地房份額，能打贏嗎？

  張靜律師解答：此類案件要看證據(jù)，一是能否證明涉案房屋是父母的宅基地房，自己有繼承份額，二是涉案房屋這么多年有沒(méi)有加建、改建，誰(shuí)出的錢(qián)，三是兄妹的過(guò)戶程序是否合法，父母是否同意。如下面這個(gè)案件，姐姐起訴侵z占自己的宅基地房繼承份額，但法z院審理后發(fā)現(xiàn)一是宅基地證是父親去世后母親和申領(lǐng)的，二是房子是出錢(qián)建的，三是母親立了公證遺囑自己的份額贈(zèng)與給。此種情況下姐姐是沒(méi)有份額的，終敗訴。

法z院認(rèn)為:《民事訴z訟法》第六十四條款規(guī)定:當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張,有責(zé)任提供證據(jù)?！度嗣駔法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定:當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中,根據(jù)李姐、李妹提交的證據(jù)顯示,雖然李父、黃母及李姐、李妹一家四人在五十年代已在楊箕村同××號(hào)房屋居住,但直至李父時(shí),一直沒(méi)有關(guān)于該房屋的宅基地使用權(quán)或集體產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬登記。因此,該房屋不屬于李父的遺產(chǎn)。黃母于八十年代取得楊箕村xxx8號(hào)的宅基地使用權(quán)證,該址上蓋房屋經(jīng)李妹兩次出資拆建,黃母于1996年4月向廣州市天河區(qū)沙河鎮(zhèn)楊箕村民申請(qǐng)將該8號(hào)房屋房產(chǎn)證戶名變更為李妹,即將上址房屋贈(zèng)與李妹,與其在廣州市天河區(qū)公證處所立《遺囑》的意思表示并不相悖?，F(xiàn)無(wú)證據(jù)證明李姐對(duì)此有提出過(guò)異議。李妹取得楊箕村xxx8號(hào)房屋的權(quán)屬證書(shū)后,作為房屋權(quán)屬人與拆遷人簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議,并回遷xxxA2棟3402房和1206房、A5棟507房、A6棟2208房?，F(xiàn)李姐要求確認(rèn)其享有楊箕村xxx8號(hào)房屋以及上述回遷房三分之一產(chǎn)權(quán)份額,依據(jù)不足,法z院不予支持。

廣州合作建房協(xié)議無(wú)效糾紛中，能否把收款人一起告？

  張靜律師解答：可以，如果簽訂合同的公司與收款的公司不一致，則如果收款公司能舉證證明自己收款后已交給了簽訂合同的公司，則自己不用擔(dān)責(zé)，如不能證明，則要與合同簽訂公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為栢某公司是否應(yīng)對(duì)永某公司應(yīng)支付的建房款402742元承擔(dān)連帶責(zé)任。針對(duì)陳某的上訴請(qǐng)求與永某公司、栢某公司的答辯意見(jiàn),分析如下:

從本案證據(jù)及當(dāng)事人的陳述可知,何某向法z院提交了陳某向栢某公司轉(zhuǎn)款的流水記錄共819518元,證明何某與陳某兩人共同向栢某公司支付了合作建房的費(fèi)用。從何某與陳某兩人轉(zhuǎn)款的總金額(包括建房款、見(jiàn)證費(fèi)、維保、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金等)來(lái)看,與永某公司已收取何某、陳某兩人款項(xiàng)的總金額一致,且時(shí)間相差無(wú)幾,結(jié)合陳某向本院提交與其同時(shí)期和永某公司簽訂《合作建房協(xié)議書(shū)》的案外人王某向栢某公司轉(zhuǎn)賬的流水記錄附言有A棟1003和1004房尾款記載的事實(shí)可知,栢某公司確實(shí)收取了王某的建房款。本案永某公司雖到庭參加訴z訟,但未舉證證明其收取何某、陳某建房款的來(lái)源,而栢某公司未到庭應(yīng)訴,亦未提交證據(jù)進(jìn)行抗辯,根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于適用<民事訴z訟法>的解釋》第九十條:“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,但法律另有規(guī)定的除外。在作出判z決前,當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！钡囊?guī)定,栢某公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。據(jù)此,本案陳某要求栢某公司對(duì)永某公司應(yīng)支付的建房款402742元共同承責(zé),即承擔(dān)連帶責(zé)任合理合法,本院予以支持。

廣州宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效糾紛中，房屋價(jià)值評(píng)估一般多少？

  張靜律師解答：宅基地房屋價(jià)值的評(píng)估每個(gè)案件都不一樣，差別非常大，跟房屋的新舊、位置、面積都有關(guān)系。如下面這個(gè)案件，評(píng)估出來(lái)房屋的價(jià)值（含土地價(jià)值）就是67萬(wàn)，476平方米，本案為2019年案件。

訴z訟中，勞買(mǎi)家申請(qǐng)對(duì)涉案房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。法z院依法委托廣東安某價(jià)格事務(wù)所有限公司（以下簡(jiǎn)稱安某公司）對(duì)涉案房屋價(jià)值（單列土地使用權(quán)價(jià)值）進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估報(bào)告，涉案房屋宅基地使用權(quán)價(jià)值為672648元；勞買(mǎi)家分得的房屋價(jià)值（含土地使用權(quán)價(jià)值）為204164元。根據(jù)評(píng)估報(bào)告核定，涉案房屋的區(qū)位樓面地價(jià)為1413.13元（672648元÷476平方米）。因此，勞買(mǎi)家分得的房屋的土地使用權(quán)價(jià)值為69667.3元（1413.13元×49.3平方米）。扣除上述土地使用權(quán)價(jià)值后，相應(yīng)上蓋物的價(jià)值為134496.7元。