物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的特殊性:

公共性綜合服務(wù)收費(fèi)與個(gè)體服務(wù)收費(fèi)并存。公共性綜合服務(wù)收費(fèi)，因物業(yè)管理者為公眾業(yè)主提供物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和區(qū)域保安等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)，不分人，不按項(xiàng)，定期結(jié)算，一并收費(fèi)；服務(wù)收費(fèi)則按不同住戶之約，一項(xiàng)一收，一事一結(jié)，前者籠而統(tǒng)之，后者一目了然。因此，重點(diǎn)是要強(qiáng)化綜合服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管，增加透明度，這是做好物業(yè)管理收費(fèi)工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

服務(wù)個(gè)體的不完全選擇性。綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本形式，其服務(wù)無(wú)排他性。因綜合服務(wù)費(fèi)，對(duì)一定的服務(wù)群體來(lái)說(shuō)，可通過(guò)設(shè)置競(jìng)標(biāo)和合同形式，充分體現(xiàn)自愿委托的原則，而對(duì)公眾群體中的諸多個(gè)體，則不一定能充分體現(xiàn)自愿委托的原則。目前，在一些實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，出現(xiàn)的繳費(fèi)不齊與拒絕繳費(fèi)的糾紛，在一定程度上也是這種群體與公眾群體之間選擇服務(wù)方向不完全協(xié)調(diào)的反映。因此，做好物業(yè)管理收費(fèi)，除通過(guò)必要的小區(qū)管委會(huì)形式來(lái)協(xié)調(diào)這一矛盾之外，更主要的則需要通過(guò)法律、法規(guī)的形式來(lái)規(guī)范、調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)者與住戶之間的債務(wù)和收費(fèi)之間的關(guān)系.

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用難收的具體表現(xiàn)

1、受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利制、大鍋飯?bào)w制的影響，強(qiáng)調(diào)工作單位不景氣。即物業(yè)所有人、使用人強(qiáng)調(diào)其所在工作單位不景氣，長(zhǎng)期下崗待業(yè)在家，家庭入不敷出，無(wú)錢(qián)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。這部份人主要集中在市政府規(guī)定的八種人資格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的邊緣和自給自足、自食其力者之間。

2、認(rèn)為物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量有差距。即物業(yè)所有人、使用人認(rèn)為物業(yè)公司衛(wèi)生保潔、治安、綠化及日常服務(wù)中，由于個(gè)別物業(yè)管理人員服務(wù)不到位，責(zé)任心不強(qiáng)，個(gè)人工作素質(zhì)低等原因沒(méi)有達(dá)到要求，不肯繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

3、因代收代繳及搭車(chē)收費(fèi)影響正常收費(fèi)。即物業(yè)所有人、使用人認(rèn)為物業(yè)公司代收代繳的水、電、鋼窗、防盜門(mén)、單元電子門(mén)、聲控?zé)舻荣M(fèi)用不盡合理，有的產(chǎn)品質(zhì)價(jià)極不相稱，更有甚者，某些熏心的物業(yè)管理企業(yè)在名目繁多的代收代繳收費(fèi)中，在物價(jià)部門(mén)明令物業(yè)所有人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)雙方自愿協(xié)商的前提下收取的物業(yè)委托修繕管理費(fèi)，他們卻違背大多數(shù)物業(yè)所有人、使用人的知情權(quán)，帶有欺詐性的將委托管理費(fèi)搭車(chē)收繳。一旦所有人、使用人了解內(nèi)情，這部分人即以此為借口拒交或用這部分委托管理費(fèi)沖抵物業(yè)管理費(fèi)。

當(dāng)前物業(yè)公司發(fā)展的兩個(gè)主要戰(zhàn)略分別歸納為大資管和大運(yùn)營(yíng)。

在諸多經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)中，消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)是我們不可忽略的兩個(gè)時(shí)代特征。從行業(yè)所處的時(shí)代背景出發(fā)，這兩種發(fā)展方向分別對(duì)應(yīng)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)這兩種趨勢(shì)。大運(yùn)營(yíng)的典型公司是碧桂園服務(wù)，借由大量橫向和縱向的并購(gòu)，不斷豐富管理業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容，并借此切入更大范圍的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域。大資管的典型公司是永升生活服務(wù)，更多是探索住戶潛在的消費(fèi)場(chǎng)景，挖掘新的服務(wù)需求，堅(jiān)決執(zhí)行品牌戰(zhàn)略來(lái)打造長(zhǎng)期護(hù)城河。

地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的特點(diǎn)是行業(yè)規(guī)模大、細(xì)分領(lǐng)域多、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，具有誕生平臺(tái)型巨型公司的土壤。

我們認(rèn)為，大運(yùn)營(yíng)路線的物業(yè)公司上限更高，大資管路線的物業(yè)公司需要關(guān)注品牌優(yōu)勢(shì)。對(duì)于有可能成長(zhǎng)為平臺(tái)型公司的物管公司和已經(jīng)形成品牌護(hù)城河或者注重打造品牌的物管公司，可以給到更高的估值。重點(diǎn)公司可以關(guān)注：碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、永升生活服務(wù)、綠城服務(wù)。

物業(yè)管理內(nèi)容分類：

（一）權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

（二）業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

（三）原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持的原則。

（四）統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

（五）專業(yè)原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。