廣州開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，商品房預(yù)售合同有效嗎？

    張靜律師解答：無(wú)效，但開(kāi)發(fā)商在一審法庭辯論終結(jié)前房屋竣工驗(yàn)收合格就有效。注意下面兩個(gè)法條規(guī)定不一致，我們廣州市的案件還是參考廣東高院的指引吧。

相關(guān)法條：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第六條：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明與買(mǎi)受人簽訂商品房預(yù)售合同,但在一審法庭辯論終結(jié)前房屋竣工驗(yàn)收合格,當(dāng)事人以出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的,不予支持。

《z高人民z法z院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢(xún)。

廣州公寓長(zhǎng)期出租的轉(zhuǎn)讓合同到底是買(mǎi)賣(mài)還是租賃合同？

  張靜律師解答：現(xiàn)在很多公寓因無(wú)法過(guò)戶(hù)，都只能簽訂20年租期的租賃合同。即使名稱(chēng)是買(mǎi)賣(mài)合同或轉(zhuǎn)讓合同，只要不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，就還是租賃合同。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為,房屋買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。本案中,王某與富某簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》未約定王某有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利,不符合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素,故王某主張與富某之間成立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系理由不成立,法z院不予采納?！掇D(zhuǎn)讓合同》合同名稱(chēng)明確為公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,約定了具體轉(zhuǎn)讓的物業(yè)、交付時(shí)間、轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用,并對(duì)轉(zhuǎn)讓期限到期后的使用期限進(jìn)行了約定,還對(duì)受讓人的出租、分租權(quán)進(jìn)行了限制,上述約定內(nèi)容符合合同法關(guān)于租賃合同為“出將租賃物交付承使用、收益,承支付租金”的定義,故雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》成立房屋租賃法律關(guān)系?！秡高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定:“出就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承訂立的租賃合同無(wú)效?！币蛏嬖A房屋所在建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,現(xiàn)已被相關(guān)行政部門(mén)責(zé)令限期拆除,故富某與王某于2018年8月25日就涉訟房屋簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》屬無(wú)效合同。

廣州商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，雙方對(duì)合同條款的收樓日理解不同怎么辦？

  張靜律師解答：收樓日包括實(shí)際收樓日和視為收樓日，按照通俗理解,收樓日應(yīng)僅指實(shí)際收樓日。

判z決書(shū)節(jié)選：

御某公司還提出根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第十一條第三款第(2)項(xiàng)“乙方如有以下任何一種情形,甲方有權(quán)延期向乙方移交該商品房且無(wú)須承擔(dān)任何延期交房責(zé)任:(2)乙方未按甲方明示和要求繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)收樓和辦z證稅、費(fèi)”的約定,其無(wú)需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。法z院認(rèn)為,第z一,補(bǔ)充協(xié)議第二十三條約定樊買(mǎi)家應(yīng)于收樓日前繳納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金,關(guān)于該“收樓日”的理解,根據(jù)法z院查明的事實(shí),補(bǔ)充協(xié)議部分涉及“收樓日”表述為“收樓日(包括實(shí)際收樓日或視為收樓日,以日期較前者為準(zhǔn))”或“收樓日(按本補(bǔ)充協(xié)議第十一條規(guī)定)”,即在括號(hào)內(nèi)對(duì)收樓日的含義予以明確,而反觀補(bǔ)充協(xié)議的第二十三條,并未對(duì)收樓日作出任何說(shuō)明,故該收樓日不應(yīng)按照第十一條中“收樓日(包括實(shí)際收樓日或視為收樓日,以日期較前者為準(zhǔn))”進(jìn)行理解,按照通俗理解,該收樓日應(yīng)僅指實(shí)際收樓日。第二,根據(jù)《御某名邸二期房屋交付通知書(shū)》以及所附的《廣州御某名邸房屋業(yè)主入住應(yīng)繳費(fèi)用清單》,均反映物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金于辦理入住手續(xù)時(shí)繳納。因此,樊買(mǎi)家于辦理收樓手續(xù)之日繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金未違反合同約定及御某公司的明示及要求,御某公司主張樊買(mǎi)家未按明示及要求繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金缺乏事實(shí)依據(jù)。綜上,御某公司對(duì)其未依約交房的行為應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢(xún)。

廣州開(kāi)發(fā)商隱瞞商品房已被查封，能雙倍返還定金嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個(gè)案件，一審法z院認(rèn)為，涉案房產(chǎn)的查封在朱某認(rèn)購(gòu)之前就已發(fā)生，朱某作為認(rèn)購(gòu)方也應(yīng)履行審慎審查的義務(wù)，故朱某對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)法履行也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，因此，駁回朱某要求益某公司向其雙倍返還定金的請(qǐng)求，僅判z決返還定金。二審法z院認(rèn)為購(gòu)房者無(wú)過(guò)錯(cuò)，改判支持雙倍返還定金。

二審判z決書(shū)節(jié)選：

本院認(rèn)為，朱某與益某公司訂立的《某園認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定朱某向某公司支付定金50000元，雙方于2014年11月13日前簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，故雙方之間成立商品房預(yù)約合同關(guān)系，本案案由應(yīng)為商品房預(yù)約合同糾紛。《某園認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定的定金作為雙方在確定的期限內(nèi)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)z保，其性質(zhì)應(yīng)為立約定金，如一方違約導(dǎo)致未能簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同則應(yīng)適用定金罰則?！赌硤@認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定出售方保證認(rèn)購(gòu)方能依約取得認(rèn)購(gòu)物業(yè)。作為出賣(mài)人，益某公司負(fù)有如實(shí)告知標(biāo)的物情況以及確保標(biāo)的物適于交易的義務(wù)，然而，益某公司故意隱瞞涉案房屋已被查封的事實(shí)，導(dǎo)致雙方未能訂立正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。朱某主張益某公司雙倍返還定金，本院予以支持。