廣州個(gè)人能買(mǎi)商服類(lèi)物業(yè)嗎？

  張靜2018年12月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委z員會(huì)發(fā)布《關(guān)于完善商服類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的意見(jiàn)》，該意見(jiàn)對(duì)2017年3月30日發(fā)布的上述政策中的第三條第（三）項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整。

2018年12月19日發(fā)布的政策，是對(duì)商服類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售對(duì)象進(jìn)行了“新老劃斷”。2017年3月30日之前（含當(dāng)日）土地出讓成交的商服類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，個(gè)人和法人單位都可以購(gòu)買(mǎi)，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)也不限制銷(xiāo)售對(duì)象；而2017年3月30日之后土地出讓成交的項(xiàng)目，只能賣(mài)給法人單位，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣(mài)給法人單位。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢(xún)。

以租代售的公寓買(mǎi)賣(mài)糾紛中，是否適用商品房交樓標(biāo)準(zhǔn)？

  張靜律師解答：不適用。如下面這個(gè)案件，承稱(chēng)公寓尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證故不具備交樓條件。法z院審理后認(rèn)為我國(guó)法律、行規(guī)中并無(wú)租賃房屋須取得的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》方能交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，故認(rèn)定房屋已具備交樓條件。

判z決書(shū)節(jié)選：

關(guān)于涉案物業(yè)是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。涉案合同附件約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)屬于裝修標(biāo)準(zhǔn)，劉某無(wú)證據(jù)證明已有的裝修瑕疵影響其正常使用租賃物，故其針對(duì)裝修瑕疵所提出的異議并不足以證明涉案物業(yè)不符合合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)?！督ㄖā返诹粭l第二款規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！断婪ā返谑龡l第二款規(guī)定：依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，涉案項(xiàng)目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，于2018年2月8日前竣工驗(yàn)收合格并于2018年7月4日通過(guò)消防驗(yàn)收，已符合前述法律的強(qiáng)制性規(guī)定。我國(guó)法律、行規(guī)中并無(wú)租賃房屋須取得的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》方能交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，劉某以涉案物業(yè)取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》才具備交付條件缺乏合同依據(jù)以及法律依據(jù)?！逗贤ā返诙僖皇鶙l規(guī)定：“出應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！眲⒛撤Q(chēng)涉案房屋系用于商業(yè)活動(dòng)，雖然涉案物業(yè)于2018年9月6日才取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，但在2018年9月1日之前已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并通過(guò)消防驗(yàn)收，且已有企業(yè)于2018年9月1日前以位于涉案項(xiàng)目的房屋作為注冊(cè)地址辦理工商登記并開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，由此可見(jiàn)，涉案房屋所具備的條件對(duì)于實(shí)現(xiàn)劉某合同目的并無(wú)實(shí)質(zhì)影響。據(jù)上，法z院認(rèn)定涉案物業(yè)在2018年9月1日前已經(jīng)具備基本交付條件。

廣州退款時(shí)主張商品房預(yù)售合同為格式條款，顯示公平可行嗎？

  張靜律師解答：不可行。一般以這種理由起訴的，都極易敗訴。成年人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，況且如果違約金約定不對(duì)等，可以請(qǐng)求法z院調(diào)整，并不構(gòu)成解除合同的理由。

關(guān)于附件補(bǔ)充協(xié)議中雙方存在爭(zhēng)議的條款的效力。羅某、韓某訴稱(chēng)《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》補(bǔ)充協(xié)議第二條第四款屬于加重對(duì)方責(zé)任、減輕自身責(zé)任的格式條款應(yīng)屬無(wú)效,銀某公司認(rèn)為上述條款是雙方的真實(shí)意思表示,合法有效。針對(duì)上述爭(zhēng)議,法z院將從以下兩方面予以認(rèn)定:首先,商品房預(yù)售合同及其附件均有羅某、韓某的簽名及加按予以確認(rèn)。羅某、韓某作為完全民事行為能力人,在簽署該補(bǔ)充協(xié)議之前,對(duì)該協(xié)議內(nèi)容、條款是否真實(shí)、合理負(fù)有審慎注意義務(wù),理應(yīng)對(duì)自己的行為性質(zhì)及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任有合理的認(rèn)知與判斷。其次,羅某、韓某訴請(qǐng)認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議第二條第四款為無(wú)效條款的理由為上述條款約定的羅某、韓某違約的情況下與銀某公司違約的情況下所承擔(dān)的解除合同違約責(zé)任及行使解除權(quán)的條件不同,即羅某、韓某違約的情況下,銀某公司行使解除權(quán)的,羅某、韓某須承擔(dān)總房款的20%的違約金,而銀某公司違約羅某、韓某行使解除權(quán)的,銀某公司承擔(dān)的解除合同違約金總數(shù)為已付購(gòu)房款的5%且解除權(quán)需在15天內(nèi)行使。根據(jù)《合同法》的規(guī)定,如羅某、韓某認(rèn)為其在自身違約的情況下承擔(dān)的違約金總房款的20%過(guò)高,可根據(jù)銀某公司的損失情況,申請(qǐng)予以調(diào)低,反之如羅某、韓某認(rèn)為銀某公司在違約的情況下合同中約定的違約金不足以彌補(bǔ)自身的損失,則羅某、韓某亦可根據(jù)自身的實(shí)際損失主張對(duì)該違約金予以調(diào)高。同時(shí),上述關(guān)于約定解除權(quán)行使期限的內(nèi)容亦不存在違反《合同法》第四十條規(guī)定的情形。因此,羅某、韓某與銀某公司簽訂的《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》及其附件,均為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，,雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)。

廣州認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)貸z款的約定與實(shí)際不一致能退定金嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個(gè)案件，就是因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)貸z款流程的約定與實(shí)際貸z款流程不一致退定金成功的。

法z院認(rèn)為：張某認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)不能繼續(xù)履行的理由是金某公司不能提供銀行的同貸書(shū)，從而拒絕再簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)橘Jz款的程序與商業(yè)貸z款不同，而金某公司提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)中的條款未就貸z款的程序進(jìn)行準(zhǔn)確和詳細(xì)說(shuō)明，條款約定及張某的理解與實(shí)際的貸z款程序不一致，金某公司在此存在一定過(guò)錯(cuò)。同時(shí)，就本案查明的事實(shí)，張某已經(jīng)向按揭銀行的律所提交了資料，并已經(jīng)獲得初步審核同意，按照貸z款的流程，雙方可在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后提交資料完成貸z款手續(xù)。因此認(rèn)購(gòu)書(shū)解除，不可歸責(zé)于雙方，金某公司應(yīng)將定金40000元退還給張某。張某要求雙倍返還定金依據(jù)不足，法z院不予支持。至于張某主張的按揭費(fèi)用，并非金某公司收取，張某主張金某公司賠償該費(fèi)用，依據(jù)不足，法z院不予支持。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢(xún)。