土地整理單位有效的技術(shù)途徑

  基于土地整理單位族庫的裝配式設(shè)計可能是有效的技術(shù)途徑，如航站樓的辦票、候機、聯(lián)檢、行李處理、機房、衛(wèi)生間等形成族庫，提高設(shè)計效率。但族庫的建設(shè)是一個長期的工作，族庫的使用者同時也是族庫的建設(shè)者?！巴苿覤IM全過程集成應(yīng)用和BIM審圖模式改革”已經(jīng)成為2020年建設(shè)部的工作重點之一,政府改革驅(qū)動也是重要途徑。重大工程的驅(qū)動，如果沒有BIM技術(shù)將無法實施，項目的建設(shè)導(dǎo)致土地整理單位技術(shù)的跨越式發(fā)展。

  工程建設(shè)與業(yè)務(wù)流程脫節(jié)。長期以來，鐵路信息機房在建設(shè)初期往往不被重視，通常是基建，待建筑物主體建設(shè)完成后再進(jìn)行機房工程的設(shè)計規(guī)劃，導(dǎo)致信息機房的設(shè)計方案受主體結(jié)構(gòu)限制，不能完全滿足業(yè)務(wù)需求。機房工程涉及的系統(tǒng)內(nèi)外部接口眾多，建筑物施工預(yù)留的接口常常無法與機房工程建設(shè)需求很好地匹配，給相關(guān)機房的施工帶來較大困難。

  土地整理單位是項目實施的基礎(chǔ)。根據(jù)信息機房設(shè)備二維圖紙信息，由設(shè)計單位組織專業(yè)人員應(yīng)用Revit等建模軟件對機房環(huán)境空間、走線架、光纖槽、防雷接地、機柜及柜內(nèi)設(shè)備等進(jìn)行正向設(shè)計，形成豐富、的機房設(shè)備族庫。在Revit等建模軟件中創(chuàng)建的構(gòu)件都是參數(shù)化模型，在機房設(shè)計過程中，可直接調(diào)取族庫中事先建好的參數(shù)化族，對設(shè)備構(gòu)建參數(shù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，避免重復(fù)性建立，提高建模效率和質(zhì)量。施工人員可根據(jù)設(shè)計交付的機房設(shè)備模型，進(jìn)行BIM深化設(shè)計、指導(dǎo)施工。

  土地整理單位簡而言之就是將一組3D 的幾何造型賦予它各種我們所需的幾何數(shù)據(jù)，如果以函數(shù)模型來描述的話，就是對象=(空間幾何信息 , 屬性數(shù)據(jù))舉個例子來說，如下圖所示，我們繪制當(dāng)我們繪制一道梁，就是賦予其空間信息(端點與長度)將斷面形狀擠出來，然后附上相關(guān)的幾何或非幾何信息(如體積、表面積、施作時間點、成本、工時等)。

  土地整理單位項目合同，是指社會資本方（以下簡稱企業(yè)）與方依法依規(guī)就PPP項目合作所訂立的合同。近年來，PPP項目合同日益普遍化、運作方式也日益多元化，如何對土地整理單位項目合同進(jìn)行準(zhǔn)確的會計處理成了實務(wù)中的難點。企業(yè)在進(jìn)行會計處理之前，應(yīng)根據(jù)合同約定識別其履約義務(wù)，如果既提供PPP 項目資產(chǎn)建造服務(wù)又提供建成后的運營服務(wù)和維護(hù)服務(wù)，應(yīng)根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則4 號——收入》的規(guī)定，識別合同中的單項履約義務(wù)，將交易價格按照各項履約義務(wù)的單獨售價的相對比例分?jǐn)傊粮黜椔募s義務(wù)。

  企業(yè)有權(quán)收取可確定金額的現(xiàn)金（或其他金融資產(chǎn)，即金融資產(chǎn)模式；企業(yè)有權(quán)向獲取公品和服務(wù)的對象收取費用，但收費金額不確定，即無形資產(chǎn)模式；同時包括金融資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的混合模式。下文主要就企業(yè)提供建造、運營以及維護(hù)多項服務(wù)時，對金融資產(chǎn)模式與無形資產(chǎn)模式下會計處理的區(qū)別展開探討，并結(jié)合案例分析對這兩種模式的會計處理結(jié)果進(jìn)行比較。

  金融資產(chǎn)模式下，交易的實質(zhì)是方購買企業(yè)建造服務(wù)所形成的土地整理單位資產(chǎn)，通常以分期付款的形式支付現(xiàn)金對價，PPP資產(chǎn)在未來的經(jīng)濟(jì)利益流入仍由享有；而無形資產(chǎn)模式下，交易的實質(zhì)是將PPP資產(chǎn)的未來經(jīng)濟(jì)利益流入權(quán)授予給企業(yè)，而企業(yè)要獲得特許經(jīng)營權(quán)的代價是提供建造服務(wù)并形成PPP資產(chǎn)。無形資產(chǎn)模式下可以理解為兩項交易，即企業(yè)以建造服務(wù)為對價取得PPP資產(chǎn)的特許經(jīng)營權(quán)，然后通過運用PPP資產(chǎn)的特許經(jīng)營權(quán)在未來取得經(jīng)濟(jì)利益流入。

  在合同期間，如果企業(yè)提供建造、運營服務(wù)，企業(yè)在整個合同期間的經(jīng)營業(yè)績構(gòu)成會因金融資產(chǎn)和無形資產(chǎn)模式而有所不同。金融資產(chǎn)模式下，因企業(yè)運營期間不向公品使用者收費，其向收取的對價絕大部分是建造服務(wù)的對價。方會依據(jù)項目的總投資額（可能會因竣工驗收后的決算報告金額進(jìn)行調(diào)整）、建設(shè)期的資金利息、以及合理的投資回報率測算一個數(shù)據(jù)。

  通常以分期付款的形式支付現(xiàn)金對價，因此交易價格中包含了企業(yè)向方提供的重大融資利益。土地整理單位企業(yè)在建造期間確認(rèn)建造服務(wù)收入，在運營期間除了確認(rèn)運營服務(wù)收入外，重大融資成分作為利息收入沖減財務(wù)費用，對經(jīng)營業(yè)績會產(chǎn)生較大的影響。金融資產(chǎn)模式下，企業(yè)確認(rèn)的收入總額通常不會超過實際現(xiàn)金流入總額。

  無形資產(chǎn)模式下，企業(yè)建造服務(wù)收入的對價是非現(xiàn)金對價特許經(jīng)營權(quán)，按準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)以非現(xiàn)金對價的公允價值確定交易價格，即以運營期間預(yù)計的現(xiàn)金流入量為基礎(chǔ)估計確定。當(dāng)土地整理單位資產(chǎn)達(dá)到可使用狀態(tài)，用特許經(jīng)營權(quán)進(jìn)行結(jié)算表明已經(jīng)償付了對價，因此，企業(yè)在運營期間不再為提供融資利益，無需再確認(rèn)重大融資成分的影響。但無形資產(chǎn)模式是通過使用PPP資產(chǎn)的特許經(jīng)營權(quán)在未來取得經(jīng)濟(jì)利益流入，運營期間確認(rèn)的運營服務(wù)收入是提供公品的收費收入，并應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)無形資產(chǎn)的攤銷成本。因此，無形資產(chǎn)模式下，企業(yè)確認(rèn)的收入總額明顯會超過實際現(xiàn)金流入總額。

  對于維護(hù)服務(wù)不構(gòu)成單項履約義務(wù)、其發(fā)生與否取決于運營期間對PPP資產(chǎn)使用情況的，應(yīng)按或有事項準(zhǔn)則進(jìn)行處理。金融資產(chǎn)模式下，因土地整理單位資產(chǎn)的使用權(quán)仍歸，通常不存在PPP資產(chǎn)的使用情況而發(fā)生預(yù)計負(fù)債的情形；而無形資產(chǎn)模式下，因PPP資產(chǎn)由企業(yè)負(fù)責(zé)使用并獲得公品的收費權(quán)，通常應(yīng)考慮預(yù)計負(fù)債。實務(wù)中，企業(yè)需要結(jié)合合同的具體規(guī)定進(jìn)行分析判斷。

  由于土地整理單位協(xié)議明確約定了公司的合同義務(wù)以及方的付款義務(wù)，公司應(yīng)識別出建造服務(wù)、運營服務(wù)以及路面重鋪服務(wù)三項履約義務(wù)，假設(shè)根據(jù)協(xié)議約定，這三項履約義務(wù)屬于三個單項履約義務(wù)，且建造服務(wù)與運營服務(wù)屬于時段履約義務(wù)。因此，支付的交易對價應(yīng)該按各單項履約義務(wù)的單獨售價進(jìn)行分?jǐn)偂?