廣州宅基地買賣糾紛中，地的價(jià)值能賠償嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個(gè)案件，一審法z院判z決賣家僅需賠償買家房屋的價(jià)值，僅8萬5.二審法z院認(rèn)為地的價(jià)值也要賠償，應(yīng)用評估出來的地和房屋的價(jià)值52萬，減去購房款10萬，余42萬，賠償一半即21萬給買家。

判z決書節(jié)選：

二審法z院認(rèn)為，歐買家對于涉案房屋整體現(xiàn)值為520303元并無異議。因此,根據(jù)安某公司作出的評估結(jié)論書及本案查明的事實(shí),本院酌情認(rèn)定420303元(520303元-房屋轉(zhuǎn)讓款100000元)為涉案房屋的增益部分。關(guān)于雙方的過錯(cuò)問題,雙方均在明知法律對于爭議房屋流轉(zhuǎn)具有強(qiáng)制的限制規(guī)定的情況下,仍簽訂涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,雙方均存在過錯(cuò),應(yīng)承擔(dān)相同的過錯(cuò)責(zé)任。歐買家上訴主張由譚賣家承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任缺乏理據(jù),本院不予采信。對于涉案房屋增益部分,歐買家與譚賣家各享有一半,故譚賣家應(yīng)補(bǔ)償給歐買家210151.5元。一審判令譚賣家向歐買家賠償損失85512元系處理不當(dāng),本院予以糾正。

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廣州宅基地房要拆遷了，賣家起訴合同無效了能多賠嗎？

  張靜律師解答：不一定。雖然廣東省高院早在2017年就發(fā)布了辦案指引，對于即將拆遷導(dǎo)致起訴合同無效的案件，應(yīng)考慮拆遷利益。但實(shí)踐中，仍有大量的案件，法官認(rèn)定買家無權(quán)要求獲得拆遷利益。此種情況下，需要律師據(jù)理力爭，為買家爭取權(quán)益。如下面這個(gè)案件，法官就是這樣判的。

至于羅買家稱衛(wèi)賣家可因三舊改造獲得巨大利益,涉案房屋現(xiàn)有增值收益應(yīng)當(dāng)全部歸屬羅買家的問題。羅買家在向衛(wèi)賣家購買涉案房屋時(shí),就已知道涉案房屋屬于集體用地性質(zhì),無法辦理產(chǎn)權(quán)證。羅買家對購買該類房產(chǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)是有預(yù)期的。涉案房屋現(xiàn)并未被納入三舊改造范圍,即便因舊改被征收,依照相關(guān)規(guī)定,利益歸屬也是歸屬于本村村民。故衛(wèi)賣家是否因三舊改造獲利,與涉案房屋增值利益歸屬并無關(guān)聯(lián)。羅買家要求獲得全部增值收益于法無據(jù),本院不予支持。

相關(guān)法律規(guī)定：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》（2017 年 10 月 11 日印發(fā)）

十七、農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同糾紛,根據(jù)《第八次全國法z院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》第 z19 條的規(guī)定處理。

向不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人出賣宅基地上房屋,合同被認(rèn)定無效,買受人主張出賣人承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的房屋差價(jià)損失的,人民z法z院應(yīng)當(dāng)考慮出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲利益,平衡買賣雙方的利益。

廣州宅基地買賣糾紛中，同個(gè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社的算同村人嗎？

  張靜律師解答：同一個(gè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社的，也算同村人。

法z院認(rèn)為：本案爭議的焦點(diǎn)是蘇賣家等與龍買家等是否屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》是否有效。根據(jù)《土地管理法》第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委z員會(huì)經(jīng)營、管理”的規(guī)定，集體所有的土地是由村集體組織進(jìn)行統(tǒng)一管理。本案中，雖然蘇賣家等與龍買家等分屬于白頭石經(jīng)濟(jì)合作社和班嶺經(jīng)濟(jì)合作社，但兩合作社均屬于黃陂經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，蘇賣家等與龍買家等系黃陂經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社社員及黃陂社區(qū)居民委z員會(huì)的居民，在“村改居”之前，蘇賣家等與龍買家等同屬于黃陂村的村民，故涉案房屋系本村村民之間的買賣，排除了房屋不能流轉(zhuǎn)的障礙，蘇賣家等主張雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定缺乏依據(jù)。判z決駁回蘇某要求確認(rèn)合同無效的訴求。