營(yíng)銷人員一方面要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)需求盡量減少變數(shù)；另一方面，要對(duì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)了如指掌，在關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)之前及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)信息調(diào)整定位與策略；一方面要在市場(chǎng)同類產(chǎn)品中盡可能追求更高的銷售價(jià)格；另一方面要對(duì)成本構(gòu)成和各項(xiàng)主要支出的市場(chǎng)價(jià)格有著充分了解，充分考慮到選擇不同的產(chǎn)品方向帶來(lái)的成本變化；在提高客戶關(guān)系價(jià)值、客戶忠誠(chéng)度、消費(fèi)忠誠(chéng)度和企業(yè)運(yùn)行效率的同時(shí)提高企業(yè)自身的營(yíng)銷控制能力。還要面對(duì)那些很難說(shuō)不會(huì)遇到的問(wèn)題，比如說(shuō)在木已成舟之后找出成本相對(duì)較低的產(chǎn)品修改可行性方案。因此說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)節(jié)與生產(chǎn)環(huán)節(jié)密不可分。

許多營(yíng)銷的理念和工具初是來(lái)自快速消費(fèi)品行業(yè)面對(duì)的一些實(shí)際問(wèn)題。其他的工具則來(lái)自于耐用產(chǎn)品行業(yè)（無(wú)論是面向消費(fèi)者的還是面向企業(yè)的）、日用品行業(yè)和服務(wù)業(yè)。

由STP(市場(chǎng)細(xì)分segmentation，目標(biāo)市場(chǎng)選擇targeting，和定位poitioning)理論和4P（產(chǎn)品Product，價(jià)格Price，地點(diǎn)Place，促銷Promotion）理論構(gòu)成的營(yíng)銷學(xué)理論框架可以幫助我們分析任何市場(chǎng)、產(chǎn)品和服務(wù)。使窘迫中的顧客留下一句“隨便看看”后，便惶惶然匆匆離去是銷售心理把握不當(dāng)而造成的。

對(duì)產(chǎn)品的態(tài)度會(huì)決定銷售人員業(yè)績(jī)的高低。銷售人員認(rèn)可公司的同時(shí)，也應(yīng)該認(rèn)可公司的產(chǎn)品。對(duì)產(chǎn)品的和對(duì)自己的自信是分不開的。如果銷售人員認(rèn)可公司產(chǎn)品，那么在與客戶的互動(dòng)溝通之中，會(huì)有效地傳達(dá)給客戶這樣充滿自信，從而能順利地說(shuō)服顧客。 要做到對(duì)產(chǎn)品持有正確的態(tài)度，銷售人員需要在產(chǎn)品專業(yè)知識(shí)方面狠下功夫，了解產(chǎn)品具有的全部?jī)?yōu)點(diǎn)，了解產(chǎn)品符合顧客需要的各種特點(diǎn)。找出顧客的需求，并將顧客的需求與產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)密切結(jié)合，說(shuō)服顧客進(jìn)行購(gòu)買。作為一名普通的消費(fèi)者，筆者同大多數(shù)女性具有共同的愛好--逛商店。成功的銷售人員能夠不斷地找出公司產(chǎn)品的眾多優(yōu)點(diǎn)，充分滿足顧客的需求。

銷售陳述妙趣橫生，吸引潛在客戶。如同工程學(xué)從諸如物理學(xué)、化學(xué)等基礎(chǔ)學(xué)科中汲取營(yíng)養(yǎng)一樣，營(yíng)銷學(xué)也植根于幾門基礎(chǔ)學(xué)科，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、組織科學(xué)和決策科學(xué)等。 產(chǎn)品陳述需要遵循注意力、興趣、渴望以及行動(dòng)的原則。除了針對(duì)銷售對(duì)象的需要，展示你的產(chǎn)品所具有的優(yōu)越性和價(jià)值外，你還必須使銷售陳述變得生動(dòng)有趣，充分調(diào)動(dòng)你的形體語(yǔ)言，而的形體語(yǔ)言技巧之一是微笑。 通過(guò)提問(wèn)、試用產(chǎn)品、產(chǎn)品演示等方法激發(fā)客戶參與到銷售陳述中來(lái)，通過(guò)讓潛在客戶的參與，你會(huì)抓住客戶的注意力，減少客戶對(duì)購(gòu)買的不確定性和抵觸情緒。事實(shí)上，使買方積極地描述利益比你描述相同的內(nèi)容而賣方消極地聽效果更好。