廣州宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同贈(zèng)與合同無(wú)效賠償款分配找律師

廣州同村村民簽訂的宅基地買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？

自家宅基地連同住房一起賣(mài)給本村農(nóng)戶(hù)，該買(mǎi)賣(mài)行為有效嗎?

　　該買(mǎi)賣(mài)行為有效。根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體所有，其使用權(quán)不得出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓。但農(nóng)民在取得宅基地使用權(quán)之后，作為使用權(quán)人，有長(zhǎng)期使用宅基地的權(quán)利，可以在宅基地上建造房屋和廁所等建筑物，也可以在房前屋后的宅基地上種植樹(shù)木。宅基地上的建筑物和附著物的所有權(quán)歸宅基地使用人所有。使用人在行使權(quán)利的同時(shí)，必須履行法律規(guī)定的義務(wù)，不得改變宅基地的用途，不得出租、買(mǎi)賣(mài)和變相買(mǎi)賣(mài)宅基地，不得借口修建、改造房屋而隨意擴(kuò)大宅基地的使用面積。但法律并不限制對(duì)私有房屋的買(mǎi)賣(mài)，農(nóng)村村民出賣(mài)自住房屋法律并未禁止。根據(jù)“地隨房走”的原則，在出售私有房屋時(shí)，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移給新的房屋所有人。法Z院在審理過(guò)程中通常會(huì)綜合考慮公平誠(chéng)信原則，根據(jù)導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)情況，出賣(mài)人家庭成員拆遷受益情況以及買(mǎi)受人現(xiàn)實(shí)居住情況，合理分配安置利益的歸屬，一般情況下，買(mǎi)受人可以獲得安置利益中的大部分。只是宅基地具有特殊性，屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有，法律對(duì)其轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制條件：如果轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨氃谕患w經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)必須到政府部門(mén)依法辦理有關(guān)的審批手續(xù)，接受轉(zhuǎn)讓的村民不需為宅基地使用權(quán)支付任何價(jià)款給付對(duì)方村民。

村民之間買(mǎi)賣(mài)房屋在土地方面需要辦理什么手續(xù)?

　　村民之間相互購(gòu)買(mǎi)房屋在簽訂合同的同時(shí)，還需辦理在土地方面相應(yīng)的手續(xù)?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第6條規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民Z政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。所以，村民之間在購(gòu)買(mǎi)房屋還需辦理農(nóng)村房屋集體土地使用權(quán)證變更的手續(xù)。如果沒(méi)有辦理這一手續(xù)，一方面容易引發(fā)糾紛，另一方面，在引發(fā)糾紛后難以獲得法律上的保護(hù)?！锻恋毓芾矸ā返?6條第2款規(guī)定：“個(gè)人之間，個(gè)人與單位之間爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民Z政府或者縣級(jí)以上人民Z政府處理。

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廣州番禺區(qū)海珠區(qū)宅基地糾紛律師如何索賠咨詢(xún)

廣州哪些情況下村里可以收回宅基地？

  有下列情形之一的，由村民委Z員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民Z政府批準(zhǔn)，可以收回宅基地使用權(quán)：

（一）為實(shí)施村莊規(guī)劃進(jìn)行舊村改造需要調(diào)整住宅，新房建成后，逾期無(wú)正當(dāng)理由不拆除舊房、退出原宅基地的；

（二）因公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等原因確需占用宅基地的；

（三）因戶(hù)A口遷移等原因而停止使用宅基地的；

（四）一戶(hù)擁有兩處以上宅基地的，其多余的宅基地；

（五）未按照批準(zhǔn)用途使用宅基地的。

因第（二）（三）（四）項(xiàng)規(guī)定的原因收回宅基地使用權(quán)，有地面附著物的，由村民委Z員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)原宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)地上附著物的評(píng)估價(jià)格，由村民會(huì)議確定。拒不交回或收回確有困難的，經(jīng)市或縣人民Z政府批準(zhǔn)，可以由村民委Z員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行有償使用，有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每年每平方米1-5元，具體標(biāo)準(zhǔn)按照同村同價(jià)的原則。影響村莊規(guī)劃實(shí)施的，必須依法拆除地上建筑物和其他附著物，騰出宅基地。我想在廣州也有個(gè)安定的住處，但買(mǎi)不起樓房，就與廣州遠(yuǎn)郊區(qū)一個(gè)農(nóng)村的村民趙某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，以6萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)了他三間房子和一處宅院。

廣州宅基地房買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村合作建房協(xié)議糾紛律師

廣州農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？如果協(xié)議無(wú)效如何處理？

  農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)是否有效，若無(wú)效，房屋及宅基地使用權(quán)的歸屬該何去何從？近日，法Z院審結(jié)一起農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。

　　2000年初，吳某與非本村居民黃某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合約一份，吳某將其在宅基地所建三上三下的住宅房以1萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)于黃某。吳某將該房屋的房Z產(chǎn)證及集體土地證交予黃某，因政策限制，黃某未能辦理該房屋過(guò)戶(hù)等手續(xù)。2008年，黃某以2萬(wàn)元價(jià)格將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人楊某，因政策限制，黃某及楊某均未能辦理該房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，但吳某的房Z產(chǎn)證及集體土地證原件隨房屋流轉(zhuǎn)終交付楊某。楊某購(gòu)買(mǎi)房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了部分裝飾、裝修，后居住至今。只是最近，娘家那邊要重街分承包地，要收回我的那份，而婆家這邊短時(shí)間內(nèi)又不能分給我，怎么辦呢。2012年1月，吳某以農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)違反國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定為理由訴至法Z院，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求黃某返還房屋。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

法Z院經(jīng)審理后認(rèn)為，法律規(guī)定買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地房屋，買(mǎi)房人與購(gòu)房人必須在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，且取得宅基地使用權(quán)需經(jīng)相關(guān)政府部門(mén)批準(zhǔn)，黃某非本村村民，亦未經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)使用該宅基地，故法Z院認(rèn)定吳某與黃某所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。但是，該房屋交易是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，吳某將訟爭(zhēng)房屋賣(mài)與黃某，并早在十多年前已將該房屋交付，吳某對(duì)其宅基地使用權(quán)已作棄權(quán)處分，黃某又將此房屋轉(zhuǎn)賣(mài)第三人楊某，楊某實(shí)際占用該房屋多年并拒絕返還，而村委會(huì)及土地管理部門(mén)對(duì)此并未作明確處理，所以根據(jù)現(xiàn)有狀況，上述宅基地房屋不宜回轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范圍內(nèi)建筑其他生產(chǎn)或生活需要的建筑和設(shè)施。終，法Z院吳某與黃某簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，但駁回了吳某要求黃某返還住房的請(qǐng)求。

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