悠棋娛樂（www.youqiyule.com.cn）房價，一道難解的謎題，萬眾關(guān)注的焦點。它牽動人們的神經(jīng)，左右人們的思想，影響人們的行動。人們質(zhì)疑、抗?fàn)帯o奈，難以理解，莫衷一是。到底應(yīng)該怎么認(rèn)識它？有沒有可能把握它？



本文覆蓋面廣，而篇幅甚長。為方便閱讀考慮，分六個小節(jié)，以饗讀者。六個小節(jié)分別是：（一）關(guān)于房價和調(diào)控的那些錯；（二）高房價是被什么撐起來的？（三）中國房價到底“合理”嗎？（四）房價會怎么走？（五）房地產(chǎn)調(diào)控真相；（六）未富先“貴”，代價沉重。


（一）關(guān)于房價和調(diào)控的那些錯

一想到房市，我就陷入到一種渾身癱軟的狀態(tài)，根本沒有心思想房事
這些措施包括：

銀行禁止“*拿地”等地產(chǎn)夾層融資；

新增開發(fā)貸趨緊；

拒絕給“五證不全”開發(fā)商提供貸款；

暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段；

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》文件，強調(diào)對16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產(chǎn)品不予備案；

去年10月底，證監(jiān)會連同交易所和交易商協(xié)會也加強了房企公司債的分類監(jiān)管；
我從2001年開始進(jìn)行經(jīng)濟報道和分析，重點關(guān)注房地產(chǎn)已有十幾個年頭了。現(xiàn)在是第幾輪的調(diào)控，我已經(jīng)記不清了，對于每次都可能被打上“史上最嚴(yán)”標(biāo)簽的調(diào)控，也已經(jīng)見怪不怪了。

歷次房地產(chǎn)調(diào)控真是出乎一般人的理解，越漲越調(diào)，越調(diào)越漲，每次調(diào)控也總少不了抑制供給這味主藥，以至于每次調(diào)控之后，房價總是先抑后揚，繼而“報復(fù)性反彈”，劇情十幾年不變，政策令人各種看不懂。

這到底是為什么？
批評決策者的“低能”很容易，也許過于容易了，所以批評者越來越多。每次調(diào)控政策一出，包括專家、學(xué)者、開發(fā)商、民眾甚至不少政府官員，歷來罵聲一片。批評很容易，但是這么多年的批評，已經(jīng)完全不能增進(jìn)我對這個現(xiàn)象的理解。



以抑制供給的方式調(diào)控房價，適得其反。這么淺顯的道理，調(diào)控政策制定者難道真的不懂？也根本聽不進(jìn)去別人意見？還是根本沒發(fā)現(xiàn)房價越調(diào)越高？不管怎么說，十幾年過去了，總會找到相對靠譜的辦法吧？

腹誹和批評多年之后，我覺得需要換個角度思考這些問題，并且倒也有了些不一樣的看法?；蛟S我們看漏了一些重要的東西，因此都犯了一些自己并沒有意識到的錯誤。

比如說，也許政府從來就沒有想到過要放開地產(chǎn)的供給？

又比如說，調(diào)控政策確定供地數(shù)量的說法，是不是說反了？供地是制度，調(diào)控是政策；本該由制度決定的供地數(shù)量怎么能由調(diào)控政策決定？更合理的順序，似乎應(yīng)該是供地制度先確定供地數(shù)量，再在此基礎(chǔ)上確定配套的調(diào)控政策。

再比如說，也許政府調(diào)控的真正目標(biāo)（或者說首要目標(biāo)）并不是抑制房價上漲？

……

香港，七名警察毆打“占中”（占領(lǐng)中環(huán)）者被判刑。

等一下，不是說房價嗎？怎么扯到香港警察了？沒錯，跟警察是沒關(guān)系，但是跟“占中”卻有不得不說的聯(lián)系。

香港，那個內(nèi)地從中拷貝供地制度的地方，以其痛苦的經(jīng)歷告訴我們很多事，并發(fā)出警示：房價崩不崩盤，代價都在那里，無法逃避，無藥可解。

（二）高房價是被什么撐起來的？

“兩地一制”的土地供應(yīng)

要看清楚房價，就必須研究中國的土地供應(yīng)制度，也就不能不提香港的供地制度——內(nèi)地學(xué)習(xí)的，正是香港的土地批租制度。

周其仁老師對香港的批租制度有過精彩的描寫和分析。

鴉片戰(zhàn)爭之后，香港的土地成了英國皇室財產(chǎn)，可按年期批租給民間。英皇室把香港的土地批租權(quán)交給港英政府行使，租金所得也歸港府庫房。這樣的土地也被稱為“官地”。

在“資本主義”經(jīng)濟體中，土地基本是私產(chǎn)。香港的特別之處在于，官地的規(guī)模太大了，除了新界部分農(nóng)村用地為村民所有，其他港地一律為官地。

官地公有；所有權(quán)不買賣、不出租；但政府可批租收益，并以最終所有者的身份主導(dǎo)土地利用契約的訂立和執(zhí)行。這就是香港地制的主要特色。

當(dāng)“中國特色的社會主義”遇上“香港特色的資本主義”時，兩者竟然一拍即合，內(nèi)地的供地制度幾乎就是香港的翻版：土地國有或者集體所有；所有權(quán)不買賣；政府以招拍掛的方式拍賣國有土地或征用而來的集體土地年限不等的使用權(quán)（根據(jù)土地用途年限不同）。

內(nèi)地和香港“一國兩制”，在土地制度上卻是“兩地一制”。

“兩地一制”最大的特點是，土地市場只有一個供給者，也即壟斷者；壟斷者總是有使其壟斷利潤最大化的傾向，具體的做法就是控制供給數(shù)量，提高供給價格。

以香港政府為例。為了獲得更多一點財政收入，香港政府常常特意‘少批多得’，甚至“規(guī)劃”出一塊土地，因為市場競價“不理想”而收回，待來日再批。看到被當(dāng)?shù)厝朔Q為‘石屎森林’的摩天大樓密密麻麻自天而降，你能想象港九島上還有70%的土地尚未開發(fā)嗎？

經(jīng)濟規(guī)律的可怕之處就在于其普遍適用性，并不因人而異；不管是以逐利為目的的商人，還是打著公共利益標(biāo)簽的政府，概莫能外，他們壟斷利潤最大化的行為并沒有本質(zhì)不同。

內(nèi)地各級政府把這一套活學(xué)活用，發(fā)揮得淋漓盡致。香港的房價全球稱王，內(nèi)地當(dāng)前的高房價，也是在這個同根同源的制度體系支撐下演進(jìn)而來的。

中式地產(chǎn)市場的獨特法則

中式供地制度下的地產(chǎn)市場很獨特，尤其是它的供給和定價法則。

經(jīng)濟學(xué)原理告訴我們，“成本加成定價”的策略通常似是而非。一瓶礦泉水，只要成分大體相同，就沒人關(guān)心你是就近開采的還是從兩千公里之外運來的；別人賣兩塊，你就不能因為運輸成本高就賣三塊。你可以定那個價，但是賣不出去，就會被淘汰出市場，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市場中，通行的其實是“競爭定價、價定成本”法則。

“成本加成、順價銷售”是賣家做夢都想的好事，但在市場經(jīng)濟下千難萬難。看看中國政府在糧食政策上的遭遇過的困境就知道了。上世紀(jì)末，為了保護(hù)糧價，政府“敞開收購、順價銷售”，從農(nóng)民手里收購糧食，加個比例賣出去。為此，需要嚴(yán)格控制糧食交易市場，確切地說是消滅其他一切糧食交易行為。但全國這么大，可能供應(yīng)糧食的渠道不計其數(shù)，豈是控制得了的？其結(jié)果是，僅糧食收購一項，財政虧損就不下3000億。

可見，即便是在總理親自督戰(zhàn)下，政府這樣強大的國家機器，想要打贏與整個市場的戰(zhàn)爭，也是極為困難的。
這個指標(biāo)也很關(guān)鍵，but，again，它在我們這個體系下需要大幅放寬尺度。這里決定性的因素有三個：

第一，土地供給者的唯一性始終是我們認(rèn)識的基礎(chǔ)。這決定了每次放出來拍賣的土地價格很高，但是數(shù)量很少。這就好比股市有一只總盤子很大但流通盤很小的股票，用很少的資金就能把價格拉上去。

在房地產(chǎn)市場里的含義則是，新房的價格雖然很高，但是數(shù)量很少，只要有一些人買得起，就足以支撐這個價格了。存量房的價格當(dāng)然隨著會漲，但是在里面住著的人又不需要掏錢?？雌饋聿皇墙源髿g喜嗎？當(dāng)然，沒買房的人除外……

第二，全國購買力。一二線城市房子并不只是面向本地居民，而是面向全國。當(dāng)三四線城市房價太高失去吸引力的時候，資金和人都會流向更具吸引力的一線城市和條件好的二線城市。

第三，剛需。幾年前一度流行“逃離北上廣”，現(xiàn)在更多的人“逃回北上廣”；大城市成本高、人情淡漠，有種種不如意，但也有更多的發(fā)展機會，更注重個人能力，而回到老家如果“無爹可拼”就前途茫?！?br />
去大城市，就得買房子。這是剛需。

剛需是什么？買房子自住是剛需，擔(dān)心資產(chǎn)貶值而進(jìn)行優(yōu)化配置也是剛需。不承認(rèn)后者，就沒法理解房價上漲的這一重大動力。在“資產(chǎn)荒”的情況下，買房子是個很自然、甚至是許多人最好的選擇。

當(dāng)然，有了上述三個基礎(chǔ)，自然難免吸引炒樓資金了。中國多年來貨幣超發(fā)嚴(yán)重，市場上大量資金一直對房地產(chǎn)市場虎視眈眈，隨時準(zhǔn)備撲上來分一杯羹。很明顯，每次貨幣寬松的時候，總是房價爆發(fā)的起點。

但是，正如三四線城市會失去吸引力一樣，一二線城市房價上漲也不會是沒有止盡的，那個揮之不去的問題又來了：一二線城市會崩盤嗎？

（四）房價會怎么走？

關(guān)于這個問題，我的淺見是，中國房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)從普漲階段進(jìn)入了分化階段，而這個分化階段還有一個較長時間的深化和自我強化的過程。崩盤嘛？……以后再說。
（五）房地產(chǎn)調(diào)控真相

我猜想，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)過十幾年的演進(jìn)，其目標(biāo)和手段已經(jīng)逐漸明晰，政策其實很有其自洽性與合理性。

說實話，這個想法剛出現(xiàn)的時候，長期批評調(diào)控政策的我都被自己嚇了一跳。

粗略一點說，房地產(chǎn)調(diào)控的首要目標(biāo)不是在調(diào)控房價，而是在預(yù)防崩盤；調(diào)控的關(guān)鍵點，其實都是在盡量擠泡沫，把多余的資金驅(qū)逐出房地產(chǎn)市場；在此前提下，房價能控制最好，控制不住再用別的手段，比如說行政的、法律的……

當(dāng)然，不能忘記一個前提，那就是現(xiàn)行供地制度不能變。關(guān)于這個前提，我們后面展開一點分析。

供地制度決定調(diào)控政策
六）未富先“貴”，代價沉重

“香港病”
多么沉重的負(fù)累！而且似乎沒有破局的良策。中國經(jīng)濟就將始終背著這么一副重重的“龜殼”，艱難前行。
崩或不崩，代價都在那里，無處可逃，無藥可解。(xd)