廣州買法z院拍賣房要注意哪些問題?

　　律師解答：擔心房子“貨不對板”?準備工作一定要做足。拍賣信息通常通過媒體公告進行發(fā)布，全國人民法z院資產(chǎn)網(wǎng)也會有相關(guān)匯總。

　　找到“心水”房子后，一定要到現(xiàn)場看房，了解房屋產(chǎn)權(quán)使用年限、房屋質(zhì)量、原業(yè)主是否遷出、租賃是否到期等。曾有市民在房產(chǎn)過戶后碰到原業(yè)主拒不執(zhí)行的情況，雖然后可通過法z院強制實行來維護購房者權(quán)益，但過程比較麻煩。此外，競拍前要了解房屋是否存在費用拖欠情況，如稅費、土地出讓費、物業(yè)管理費、水電費等，這部分費用在拍賣前并不會公布，終由購房者承擔。二是以房產(chǎn)現(xiàn)狀與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致為由，不予轉(zhuǎn)移登記，以督促違z法建筑物使用者自行糾正。

　　想知道房子筍不筍，光看起拍價還不行。拍下一套房產(chǎn)，購房者除了要承擔拍賣價外，還要算上二手房稅費、拍賣行傭金和其他欠費。其中，二手房稅費包括1.5%的契稅，房產(chǎn)未滿5年需交5.5%營業(yè)稅、交增值部分20%個人所得稅;傭金費一般按拍賣價的5%~10%算;其他費用指房屋之前欠下的物管費、水電費等。有些房產(chǎn)如果以前沒有過戶，還要繳交兩次過戶費用。至于車位管理費和租金，因陳某只舉證證明其為案涉房屋的物權(quán)人，并沒有提供證據(jù)證實其享有相關(guān)車位的使用權(quán)和管理權(quán)，故對該部分請求，不予支持。

廣州購買法z院拍賣房之后，租客拿出租賃合同不肯搬怎么辦？

  律師解答：現(xiàn)實中很多被拍賣的房產(chǎn)，都是設(shè)有抵z押權(quán)后被拍賣的。若租賃合同的簽訂時間在抵z押權(quán)設(shè)立之前，則承租z人可以要求繼續(xù)履行租賃合同，但過戶之后的租金應(yīng)交給新業(yè)主。若租賃合同的簽訂時間在抵z押權(quán)設(shè)立之后，則租賃合同不能對抗抵z押權(quán)，承租z人必須搬出房屋。另外，即使執(zhí)行申請人不是抵z押權(quán)人，也不影響房屋的拍賣，只要將拍賣所得錢款支付給抵z押權(quán)人，就同樣視為已通過拍賣實現(xiàn)抵z押權(quán)。因此，縣國土資源局以李某作為違z法行為主體作出處罰決定，存在被處罰主體與違z法行為主體不一致的情況，違反了《行政處罰法》第三十條“違z法事實不清的，不得給予行政處罰”的規(guī)定。

判z決書節(jié)選：

法z院認為，陳某是案涉房屋的所有權(quán)人，其享有收益及處分權(quán)等物權(quán)。本案爭議的焦點是陳某按現(xiàn)狀拍得案涉房屋后是否受朱某與劉某之間租賃合同的約束。根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔z保法>若干問題的解釋》第六十六條第z一款規(guī)定，抵z押人將已抵z押的財產(chǎn)出租的，抵z押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力；又根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第z一百九十條規(guī)定，抵z押權(quán)設(shè)立后抵z押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵z押權(quán)；另外參照《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租z人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民z法z院應(yīng)予支持，但房屋在出租前已設(shè)立抵z押權(quán)，因抵z押權(quán)人實現(xiàn)抵z押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的除外?！北景钢?，案涉房屋抵z押權(quán)先于朱某與劉某之間的租賃合同而設(shè)立；執(zhí)行的房屋1995年已經(jīng)建成，而根據(jù)法z院裁定，李某的房屋是2013年通過法z院變賣取得，當時房屋尚歸莫某所有，從時間上推算，李某不是違z法占地行為人。雖然房屋被執(zhí)行拍賣并非由抵z押權(quán)人所提起，但抵z押權(quán)人實際已通過拍賣實現(xiàn)抵z押權(quán)，故可認定本案屬于上述司z法解釋關(guān)于“房屋在出租前已設(shè)立抵z押權(quán)，因抵z押權(quán)人實現(xiàn)抵z押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動”的情形，因此，劉某基于租賃合同享有的權(quán)利不能對抗買受人陳某。另從案涉房屋的拍賣情況說明中注明的“房屋由案外人使用，有長期租約，承租z人有優(yōu)先購買權(quán)”來看，是在執(zhí)行拍賣過程中對案涉房屋現(xiàn)狀的風(fēng)險性說明，并非是對朱某與劉某之間租賃合同效力的法律認定，陳某以不交吉價格拍得案涉房屋，表明其接受該案涉房屋現(xiàn)狀，自行承擔拍賣案涉房屋后發(fā)生的風(fēng)險，不等同于其對朱某與劉某之間租賃合同的認可與承受，故根據(jù)上述規(guī)定，抵z押權(quán)實現(xiàn)后，朱某與劉某之間的租賃合同對作為受讓人的陳某不具有約束力。陳某在取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)后，對案涉房屋享有占有、使用、處分、收益等權(quán)利，其要求劉某立即搬離案涉房屋，并自2016年8月9日起支付房屋占有使用費的訴z訟請求合理有據(jù)，予以支持。

廣州購買拍賣房后，租客一直不搬要支付房屋使用費嗎？

    律師解答：可以要求居住人支付房屋占有使用費。使用費標準按廣州市國土資源和規(guī)劃局公布的租金參考價計算。

至于占有使用費的標準，可參照房管部門公布的同時期同地段同類房屋租金參考價確定，其中按廣州市國土資源和規(guī)劃局2016年公布的租金參考價計每月租金為22513.48元（511.67平方米×44元）。至于上述期間的物業(yè)管理費（物業(yè)管理費從2016年11月起按每月1535元的標準計算至交還房屋之日止）和水費880.4元，亦應(yīng)由劉某負擔。至于車位管理費和租金，因陳某只舉證證明其為案涉房屋的物權(quán)人，并沒有提供證據(jù)證實其享有相關(guān)車位的使用權(quán)和管理權(quán)，故對該部分請求，不予支持。而不交吉，就是只是已取得產(chǎn)權(quán)，但房屋仍因各種原因被他人居住使用，要實際擁有，還須通過其他途徑取得。

廣州購買拍賣房后，要求使用人支付占有使用費的，從什么時候開始算？

律師解答：很多來咨詢的客戶都自以為是從拿到產(chǎn)權(quán)證當天開始算，這樣就少算了。實際應(yīng)該從拿到法z院的執(zhí)行裁定書當天開始算。請看下面的判z決：

本院認為：冷某梅通過參加司z法拍賣方式獲得涉案房屋的所有權(quán)，而李某未能提供其繼續(xù)使用涉案房屋的合法依據(jù)，故冷某梅主張李某支付占用涉案房屋期間的使用費合理合法。但根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條：“因人民z法z院、仲裁委z員會的法律文書或者人民政z府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政z府的征收決定等生效時發(fā)生效力。因虛z假租賃合同之惡意，相互串z通之“承租雙方”往往具備較為緊密的關(guān)系，若不具可信任性，則難以達到相互串z通以逃避債務(wù)或規(guī)避執(zhí)行之目的?！敝?guī)定，冷某梅主張涉案房屋使用費應(yīng)從其實際取得涉案房屋物權(quán)開始即從2013年1月16日原審法z院裁定涉案房屋歸冷某梅所有時起計。