廣州海珠區(qū)黃埔區(qū)荔灣區(qū)農(nóng)村宅基地房買賣糾紛律師

廣州如何區(qū)分宅基地買賣合同是否有效，怎么判斷？

  律師您好。我想咨詢一下，我們家?guī)状硕甲≡诔鞘校谐鞘袘鬉口，但是現(xiàn)在城市污染太嚴(yán)重，我們家商量了一下，決定到農(nóng)村和一農(nóng)村朋友買地，正在商量農(nóng)村宅基地買賣合同。土地承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚后，按方便生產(chǎn)生活的原則，新居住地有地源的，應(yīng)當(dāng)解決其承包地。但是不知道是否有效。想請(qǐng)教一下，哪些宅基地買賣合同是有效的，哪些是無(wú)效的，怎么區(qū)分呢？

律師解答：您好，宅基地買賣合同是否有效，應(yīng)分情況來(lái)看待。一般來(lái)講，法Z院認(rèn)定宅基地買賣合同是否有效，主要會(huì)考慮以下幾方面內(nèi)容：

1、法律、法規(guī)、部門規(guī)章和政策；

2、賣房人的現(xiàn)有居住條件；

3、該房產(chǎn)項(xiàng)下的土地使用權(quán)性質(zhì)；

4、房產(chǎn)交付的實(shí)際情況；

5、不是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。

結(jié)合上述所列的要件，我們?cè)賮?lái)分析以下具體的買賣合同有效性問(wèn)題。

1、對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地的買賣合同來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)已有明確規(guī)定，此種情況下的宅基地買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，該買賣合同是無(wú)效的；

2、對(duì)于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣行為，因?yàn)榧w成員本身就是該集體的一員，對(duì)于該房屋下的土地使用權(quán)本身從宏觀上就享有，因此不應(yīng)該使用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只要是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間的購(gòu)買行為，都應(yīng)該認(rèn)定買賣合同有效。答：根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決。

根據(jù)您所提供的情況，因?yàn)槟叶际怯谐擎?zhèn)居民，屬于第Z一種情況，因而不能購(gòu)買農(nóng)村宅基地，即便簽訂了合同，也是無(wú)效的。以上就是我對(duì)您問(wèn)題的解答，希望能對(duì)您有所幫助。

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廣州增城從化蘿崗花都區(qū)宅基地申請(qǐng)分配收回糾紛律師

廣東農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地必須要符合哪些條件?

　　農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地，每戶農(nóng)民建房用準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市在土地管理地方法律中規(guī)定，不得超越批準(zhǔn)建房。農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地必須符合下列情況之一：1、現(xiàn)在住房影響鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃，需要搬遷重建的;2、農(nóng)村居民戶除身邊留一子女外，其他子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的;3、經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，由外地遷入的農(nóng)戶無(wú)住房的;4、集體組織招聘的技術(shù)人員要求在當(dāng)?shù)芈鋺羟覒鬉口已遷入的;5、離休、退休、退職的干部職工，復(fù)退軍人和華僑、僑眷、港澳臺(tái)同胞持合法證明回原籍定居，需要建房而又無(wú)宅基地的。2、農(nóng)村居民戶除身邊留一子女外，其他子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的。

　　有下列情況之一的，不得安排宅基地用地：1、出賣、出租或以其他形式非A法轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住宅后，再申請(qǐng)宅基地的;2、一戶1子(女)有1處以上(含1處)宅基地的;3、戶A口已遷出不在當(dāng)?shù)鼐幼〉?4、年齡未滿18周歲，又不具備分戶條件的;5、雖在農(nóng)村居住而戶A口未遷來(lái)當(dāng)?shù)氐?6、其他規(guī)定不應(yīng)建房和安排宅基地用地的。廣州宅基地房屋買賣合同無(wú)效，里面的違約條款有效嗎當(dāng)事人咨詢：宅基地買賣合同應(yīng)屬無(wú)效合同，若簽定此種合同，事后發(fā)生糾紛，該合同里的違約條款有效嗎。

　　村民因住房出賣、出租而使宅基地達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)、或喪失宅基地的，不得再申請(qǐng)宅基地，但因兩戶的宅基地都達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)而相互調(diào)劑，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的可以申請(qǐng)宅基地。嚴(yán)禁利用建住宅為名搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和炒房地產(chǎn)的行為。對(duì)將現(xiàn)有住宅改為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，除了不再批準(zhǔn)新的宅基地外，還應(yīng)按其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所實(shí)際占用土地面積，從經(jīng)營(yíng)之日起，核收土地使用費(fèi)。對(duì)于戶A口已經(jīng)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的人員，應(yīng)適時(shí)核減宅基地面積。另外，城鎮(zhèn)職工要求自費(fèi)建房應(yīng)由城建部門統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)地政部門批準(zhǔn)后統(tǒng)一征A地、建房，不準(zhǔn)私自到農(nóng)村買地、租地建房。對(duì)于你支付的購(gòu)房款適當(dāng)考慮與你應(yīng)當(dāng)支付的房屋使用費(fèi)進(jìn)行折抵，如有余額，由出賣人予以返還，對(duì)于區(qū)位補(bǔ)償價(jià)部分，一般按照出賣人承擔(dān)主要責(zé)任、購(gòu)房人承擔(dān)次要責(zé)任的原則，由出賣人對(duì)你進(jìn)行賠償。

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廣州從化羅崗荔灣區(qū)拆遷安置房買賣糾紛律師

廣州什么是拆遷安置房？可以買賣嗎？

　　所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地。

因此購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的 安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易Z中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第Z一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒(méi)定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)置該類房屋，可以根據(jù)《通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來(lái)保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，Z好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。1、對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地的買賣合同來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)已有明確規(guī)定，此種情況下的宅基地買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，該買賣合同是無(wú)效的。

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