產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈橫跨一、級(jí)市場(chǎng),直接導(dǎo)致戰(zhàn)線長(zhǎng)、跨度大。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在于以產(chǎn)業(yè)為依托,以地產(chǎn)為載體,實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。這種經(jīng)營(yíng)模式結(jié)合我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體思路,很好地將“地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市”三者進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合,進(jìn)而形成三者相互促進(jìn)的商業(yè)模式,并且成為產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的核心邏輯。其價(jià)值鏈由此橫跨三級(jí)市場(chǎng),包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地—級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)和后期城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)。這種大跨度的開(kāi)發(fā)模式,直接決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期更長(zhǎng)、專業(yè)跨度更大,也就直接導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的門檻更高的現(xiàn)實(shí)。

這估計(jì)是常見(jiàn)的衡量指標(biāo)了。也是比較好理解的一個(gè)指標(biāo)。大家都有在銀行存錢的行為假如你在銀行存錢10000元,一年后,你能拿到的是10500元,也就是10000元本金和500元利息,那么,投資回報(bào)率就是5%你賺到的利息,除以你投入的本金項(xiàng)目投資也一樣。你投了100萬(wàn)給某個(gè)項(xiàng)目,每年平均給你分紅10萬(wàn)元。那么,你的投資回報(bào)率,就是10%。一般來(lái)說(shuō),超過(guò)銀行利息的投資回報(bào)率,才值得考慮。

 有的公司不是以經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為核心，經(jīng)典的就是房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)這種成熟型的業(yè)務(wù)，公司的營(yíng)收不是那么穩(wěn)定。如果公司沒(méi)有現(xiàn)金流怎么辦？比如說(shuō)，我現(xiàn)在手里面有一百套房，但我不賣，明年還是一百套房，后年還是一百套房。這三年我沒(méi)有現(xiàn)金流，請(qǐng)問(wèn)怎么估值呢？用PB估值，你的資產(chǎn)價(jià)格就是凈資產(chǎn)。資本市場(chǎng)有的是這樣，做早了有可能也不對(duì)，因?yàn)樵缌司陀杏脩艏t利，但如果不具有壟斷性的話，早期的用戶紅利很快就會(huì)被稀釋。

價(jià)值評(píng)估的主要方法《企業(yè)所得稅法》規(guī)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓需按照公允價(jià)值進(jìn)行。無(wú)論是關(guān)聯(lián)方間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是第三方間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，都應(yīng)當(dāng)采用股權(quán)的公允價(jià)值來(lái)確定轉(zhuǎn)讓收益。然而，在實(shí)際操作中，仍有許多股權(quán)轉(zhuǎn)讓，特別是關(guān)聯(lián)方間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以低于公允價(jià)值的價(jià)格進(jìn)行，從而減少甚至不產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓收益，進(jìn)而降低稅。部分稅務(wù)已意識(shí)到上述問(wèn)題的存在，并在關(guān)聯(lián)交易的稅務(wù)稽查中對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓尤其是按成本或者以低于公允價(jià)值的價(jià)格進(jìn)行的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給予特別關(guān)注。